Invertir en Miami: mitos, verdades y oportunidades para los latinos en el mercado inmobiliario de EEUU

La creencia de que invertir en bienes raíces en Miami requiere ser millonario o contar con residencia estadounidense ha limitado las aspiraciones de muchos latinoamericanos que buscan diversificar su patrimonio. Sin embargo, esta percepción dista mucho de la realidad del mercado inmobiliario del sur de Florida, donde existen múltiples opciones de financiamiento y compra remota para inversionistas extranjeros.

Stefania Mogollón, especialista en bienes raíces reconocida en medios estadounidenses como CBS y NBC, desmitificó estos conceptos durante su participación en el podcast Plan-ES, conducido por Eva Ortiz de León y Syama Reyes. “Eso es totalmente un mito. Hay posibilidades para todos tipos de presupuestos y todos tipos de ingresos”, aclaró la experta venezolana al abordar la falsa percepción sobre los requisitos para adquirir propiedades en Estados Unidos.

Contrario a la creencia popular, los extranjeros pueden adquirir propiedades inmobiliarias en Miami sin necesidad de contar con visa estadounidense, residencia legal o incluso cuentas bancarias locales. Mogollón explicó al podcast Plan-ES que “incluso me atrevería a decir que es más fácil para un extranjero comprar una propiedad aquí que para una persona que la va a vivir". El proceso puede gestionarse completamente de forma remota, utilizando transferencias bancarias internacionales y firmas electrónicas notarizadas.

Los préstamos bancarios también están disponibles para inversionistas foráneos, ya que las instituciones financieras evalúan principalmente el potencial de ingresos que generará la propiedad, más que los ingresos laborales del solicitante en su país de origen. Esta modalidad permite que “personas que ni siquiera han pisado los Estados Unidos, no tienen visa, no tienen cuenta de banco” puedan “por medio de préstamos, comprar en los Estados Unidos“, según detalló la especialista durante la entrevista.

La decisión entre comprar en efectivo o utilizar financiamiento bancario depende fundamentalmente de los objetivos del inversionista. Para quienes buscan maximizar la apreciación a largo plazo, Mogollón sugiere la diversificación a través de múltiples propiedades financiadas: “Si tú divides, tienes cierta cantidad de dinero y lo divides en tres o cuatro propiedades y pones una cuota inicial pequeña, tal vez no vas a generar ingresos mensuales, pero a largo plazo, en la apreciación de la propiedad, no vas a tener apreciación de una propiedad, vas a tener de tres o de cuatro”.

Por el contrario, los inversionistas enfocados en generar flujo de efectivo mensual obtienen mejores resultados comprando al contado, eliminando los pagos de hipoteca que reducen la rentabilidad inmediata.

La selección del área de inversión debe alinearse con la estrategia específica del comprador. Para rentals de largo plazo, la experta recomienda zonas con alta concentración de empleos como Downtown, Brickell y Edgewater, donde “hay mucha más demanda” y mayor rotación de inquilinos, lo que “influye lo que generas mensualmente, pero también que la propiedad no esté vacía tanto tiempo”.

Los inversionistas enfocados en rentals de corto plazo deben priorizar la proximidad a atractivos turísticos y playas. Para familias con niños que planean residir en sus propiedades, Coral Gables y Coconut Grove destacan por “tener un buen school district”, mientras que Pine Crest ofrece “excelentes escuelas” en un ambiente residencial.

El colapso del edificio de Surfside en 2021 transformó significativamente el panorama regulatorio de Miami. Las nuevas normativas requieren certificaciones estructurales obligatorias para edificios de 45 y 55 años de antigüedad, con fecha límite establecida para el 31 de diciembre de 2024.

Estas regulaciones han generado costos inesperados para propietarios de condominios antiguos. “Hay edificios que requieren certificaciones estructurales a los 45 y 55 años. Muchas propiedades que antes eran accesibles ahora implican gastos de mantenimiento altísimos”, explicó Mogollón al podcast Plan-ES. En casos extremos, algunos propietarios deben cubrir “expensas de hasta 2.500 dólares mensuales para cubrir reparaciones estructurales".

La especialista recomienda investigar exhaustivamente el estado legal, técnico y financiero de los edificios antes de la compra, incluyendo la revisión del SIRS (Structural Integrity Reserve Study), documento que estima los costos de reparación proyectados para los próximos 25 años.

A pesar de la desaceleración del mercado inmobiliario de Miami, particularmente en el segmento de condominios, esta coyuntura presenta oportunidades únicas para compradores estratégicos. Los precios promedio actuales se ubican en USD 445.000 para condominios y USD 660.000 para casas unifamiliares, pero la baja actividad comercial permite negociaciones significativas.

“Estoy trabajando con diferentes compradores y estamos negociando hasta un veinte por ciento de descuento de lo que están pidiendo en propiedades", reveló la experta. Esta situación de mercado favorece a los compradores que pueden actuar de manera contraria a las tendencias masivas.

La filosofía de inversión contraria cobra particular relevancia en el contexto actual del mercado inmobiliario miamense, donde las condiciones lentas de compra-venta generan oportunidades para inversionistas que mantienen una perspectiva de largo plazo y pueden capitalizar los ciclos naturales del sector inmobiliario.