La Audiencia de Jaén niega a un heredero la posibilidad de alterar el registro de dos fincas y alega que no todos los que recibieron la herencia estaban de acuerdo

Un tribunal de Jaén ha resuelto de forma firme que un heredero no puede modificar de manera unilateral el carácter registral de unas fincas para que consten como privativas si no cuenta con el apoyo de todos los afectados. Así lo dicta la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Jaén tras desestimar el recurso de Álvaro, quien pretendía en solitario cambiar la naturaleza de dos propiedades heredadas.

El caso se inició cuando Álvaro, representado por la procuradora María del Mar Soria Arcos y defendido por el letrado Jesús Barroso García, presentó demanda ante el Juzgado de Primera Instancia número 4 de Jaén. Planteó que dos fincas, originariamente inscritas a nombre de doña Natividad, se habían adquirido con dinero exclusivamente privativo de ella, por lo que solicitó la anotación individualizada en el Registro de la Propiedad. Pedía que al margen de las inscripciones existentes constara que dichos bienes tienen naturaleza privativa y no forman parte del caudal común.

La demanda fue rechazada en diciembre de 2024 por el citado juzgado y posteriormente llegó en apelación a la Audiencia Provincial, con la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública como parte demandada, representada por el Abogado del Estado en Jaén. Entre los motivos alegados en el recurso se incluían cuestiones relativas a la legitimidad del recurrente para iniciar el trámite de forma individual.

La resolución de la Audiencia Provincial de Jaén, cuyo ponente ha sido el magistrado Juan Carlos Merenciano Aguirre, considera que la acción emprendida por Álvaro carece de la legitimación necesaria para prosperar. Para poder modificar el carácter de los bienes en el Registro de la Propiedad, la normativa exige la actuación conjunta del titular o de todos sus causahabientes, es decir, los herederos legalmente reconocidos.

La decisión judicial se apoya en preceptos como el artículo 40 de la Ley Hipotecaria y varios artículos del Código Civil (incluidos el 658, 806 y 857), que establecen que para cualquier rectificación registral que pueda afectar a los derechos de terceros —en este caso, otros herederos— todos los implicados deben intervenir. Según remarcó el tribunal, “la rectificación de un asiento debe realizarse de manera unánime por los herederos o titulares afectados”.

Ni el Registro de la Propiedad de Mancha Real, ni la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, ni tampoco la juez de primera instancia, admitieron que Álvaro pudiera actuar en solitario. El tribunal recalca además que el recurrente no entregó documentación esencial acreditativa de su condición de heredero universal —como escrituras de herencia—, lo que abunda en la inadmisibilidad del recurso presentado.

La Audiencia también incidió en que el recurso de apelación carecía de la estructura exigida por la Ley de Enjuiciamiento Civil, al no precisar adecuadamente qué puntos del fallo se impugnaban, además de reiterar argumentaciones propias de la demanda inicial sin añadir nuevas razones jurídicas válidas. “La sistemática del recurso no se adecua a lo preceptuado por la ley, y su contenido es farragoso”, valora la sentencia.

Uno de los puntos más críticos fue la ausencia en el expediente judicial de la resolución administrativa dictada por la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública en febrero de 2024, origen de la disputa. El tribunal considera que al ser ese acto el objeto directo de impugnación, la parte recurrente tenía la responsabilidad de aportarlo. Pese a que se solicitó el expediente administrativo, la instancia deja constancia de que “no fue posible su examen”.

En referencia a la legitimidad, la magistratura enfatiza que acreditar ser heredero resulta imprescindible, pero también lo es implicar a todos los herederos identificados en los trámites. Aun admitiendo que los registros fueran conocedores informales de los nombres de los afectados, la resolución recalca que esto no salva el defecto de legitimación para instar una modificación unilateral.

Según explicita la sentencia, solo el titular actual o la totalidad de los beneficiarios reconocidos tienen potestad para modificar la naturaleza de los bienes inscrita en el registro. “Para rectificar el registro, todos aquellos a quienes el asiento conceda algún derecho deben intervenir”, abunda el fallo, que menciona la doctrina sentada por la Sección 11ª de la Audiencia Provincial de Madrid en un supuesto similar.

El tribunal desestima los argumentos de que pedir permiso al resto de herederos supondría indefensión, al recordar que la ley prioriza la protección de los derechos de todos los involucrados y contempla mecanismos para que las partes disconformes puedan siempre impugnar si advierten fraude, falsedad documental o mala fe.

Al rechazar el recurso de apelación, la Audiencia Provincial de Jaén confirma la sentencia original y establece nuevos costes para el demandante. El tribunal impone la condena en costas al apelante y declara la pérdida del depósito económico necesario para recurrir, como obliga la Ley Orgánica del Poder Judicial en estos casos. La resolución ya es firme y no admite recurso ante instancia superior.

El fallo ordena notificar la ejecución de la sentencia al Juzgado de Primera Instancia número 4 de Jaén y la devolución de los autos para proceder según lo decidido. Se recalca a las partes que contra esta resolución no cabe recurso, cerrando con ello el procedimiento iniciado más de un año atrás.