Propietarios invisibles, la generación para la que heredar una casa se ha convertido en un problema: “Muchos no tienen las facultades económicas para mantener la vivienda”

El acceso a una vivienda digna se ha convertido prácticamente en una quimera, un logro casi imposible de conseguir en España. Tanto los precios de venta como los del alquiler se han disparado durante los últimos años, sobre todo en las grandes ciudades, lo que ha hecho que mucha gente se aleje del sueño de tener una vivienda propia. Pero esta situación no solo se le está haciendo cuesta arriba a quienes no tienen una casa en propiedad, sino que ahora, muchos de los que heredan una vivienda son incapaces de mantenerla.

Esta nueva generación de herederos, los llamados propietarios invisibles, se enfrentan a la paradoja de tener una vivienda y, a la vez, verse forzados a desprenderse de ella por los costes que supone heredarla y conservarla. Según un estudio de la agencia inmobiliaria Property Partners, una de cada cuatro ventas de viviendas en España proviene de herencias. Además, el 16% de toda la oferta en el mercado de la vivienda tiene su origen en este fenómeno.

Para muchos, heredar una casa no significa tener un patrimonio seguro, sino que se ha convertido en una carga. Por esto, cada vez son más los herederos que venden, tanto por motivos personales como para no asumir los posibles inconvenientes asociados al alquiler.

El auge de este fenómeno también viene dado por el aumento de las herencias de pisos. Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) muestran que el número de viviendas heredadas en España se ha disparado en los últimos años.

En 2021 se alcanzó un récord con más de 201.000 transmisiones de viviendas por herencia, y en 2023 la cifra alcanzó las 200.000. Esto supone un incremento del 53% en comparación con hace una década. Este incremento estaría relacionado con el envejecimiento de la población, ya que actualmente más del 20% de los españoles tiene más de 65 años.

El impacto también se refleja en el mercado inmobiliario. Según Fotocasa, esta tendencia ya se notaba en 2024, cuando el 15% de las viviendas puestas en venta provenían de herencias, mientras que el 21% de los inmuebles para vender tenían origen hereditario, frente a solo un 10% que se destinan al alquiler.

Sin embargo, las razones de esta tendencia son muchas y variadas, pero los principales obstáculos suelen ser los gastos fiscales, las reformas necesarias y el mantenimiento. Felipe Reuse, director general Country Manager para España de Property Partners, ha detallado a Infobae España que “muchas veces los herederos, en el fondo, no tienen las facultades económicas para poder mantener una vivienda”. Además, el problema se intensifica si el heredero reside en otra ciudad o país, ya que esto complica la gestión y genera desgaste emocional para quien se tiene que encargar de la burocracia y los trámites.

Estos casos afectan especialmente a ciudades como Madrid, Barcelona o Valencia, donde se concentra la mayor oferta inmobiliaria y la presencia de inversores internacionales. En estos mercados, la vivienda heredada suele ser más antigua, lo que exige inversiones adicionales para su puesta a punto. Reuse destaca que “para mantener la propiedad se requiere un esfuerzo, y para evitarse esa inversión, prefieren venderlo, o incluso hasta llegan a rechazar la herencia”.

Los últimos datos recopilados por Fotocasas Research muestran que el 23% de todas las viviendas a la venta proceden de herencias. El impacto de esta tendencia se refleja tanto en el incremento de la oferta como en las oportunidades que encuentran los inversores en la rehabilitación y posterior venta de viviendas, estrategia conocida como flipping. Reuse observa que “el aumento de inmuebles heredados está ampliando la oferta en barrios consolidados donde normalmente hay poca rotación, pero son oportunidades sobre todo para compradores inversores”.

Madrid está empezando a mostrar señales claras de esta tendencia, con una creciente puesta en marcha de empresas dedicadas al flipping. “El interés del comprador extranjero en Madrid, además, ha generado el nacimiento de muchas empresas de este tipo”, puntualiza Reuse.

Esto también ha contribuido a que el precio medio de la vivienda en Madrid alcanzara en junio un máximo histórico, situándose en 5.642 euros por metro cuadrado, según los datos de Idealista. Esta cifra representa una subida del 1,3% respecto al mes anterior, un 6% más en el último trimestre y una escalada del 25% en comparación con junio de 2024.

La capital se distancia cada vez más del conjunto del país, donde el precio medio de la vivienda es de 2.438 euros por metro cuadrado y el incremento interanual alcanza el 14%. En los últimos meses, Madrid ha duplicado esa tasa de crecimiento y se ha consolidado como uno de los mercados inmobiliarios más tensionados de España.

El boom de las empresas dedicadas al flipping también tiene un efecto directo en la evolución de los precios de la vivienda, sobre todo en los barrios urbanos con mayor demanda. Según explica Reuse, “compran algo a un precio por debajo del precio de mercado, le agregan valor con la reforma propia y después aumentan el precio muchísimo, y eso hace que aumente el precio promedio del barrio”.

Así, el fenómeno de los propietarios invisibles termina repercutiendo en el mercado: alimenta la escalada de precios y estrecha aún más las posibilidades de acceso a la vivienda para la población local.

Para quienes no pueden permitirse asumir los gastos de sucesión y mantenimiento, la venta suele ser la única salida viable. La gestión de estos procesos requiere asesoramiento legal y logístico. Reuse señala que “recurrir a una empresa que asesore para el proceso lo hace más llevadero, pero también supone un desgaste económico que no todos tienen la posibilidad de asumir”.

El coste de heredar una vivienda en España está condicionado por varios factores. La plataforma Roams destaca el Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD) como el principal problema fiscal. La cuantía del ISD depende del valor real del inmueble heredado y del grado de parentesco entre el fallecido y el heredero. Cada comunidad autónoma lo gestiona individualmente y puede aplicar reducciones o bonificaciones sobre la cuota estatal, lo que genera diferencias notables entre territorios.

En Madrid, una de las ciudades donde más han subido los precios de las viviendas, la bonificación puede alcanzar el 99% de las herencias de padres a hijos, mientras que en otras regiones el importe a pagar puede ser mucho mayor.

A este impuesto se le suman otros gastos obligatorios, como la Plusvalía Municipal, que grava el incremento del valor del terreno desde la adquisición hasta la herencia. Su importe varía según el ayuntamiento donde se encuentre la vivienda. Además, la aceptación de una herencia implica el pago de honorarios a notarios, registros de la propiedad y, a veces, contar con abogados especializados. Todo esto supone un coste que puede oscilar entre los 1.000 y 2.500 euros.

No obstante, en algunas ocasiones se puede reducir la carga fiscal, aunque nunca podremos librarnos de ella por completo. Si la vivienda heredada era la residencia habitual del fallecido y el heredero mantiene la propiedad durante al menos 10 años, la ley contempla una reducción del 95% en la base imponible hasta un límite de 122.606,47 euros. Asimismo, ciertas comunidades ofrecen bonificaciones adicionales si el heredero convivió con el fallecido o si existen condiciones personales, como una discapacidad.