Se hizo pasar por el heredero de unos propietarios muertos diez años antes para vender su casa: el comprador pierde la titularidad del inmueble y deberá restituirlo

Más de diez años después, la herencia de una pareja de ciudadanos belgas que murieron sin descendencia en La Nucía (Alicante) va a volver a su lugar. El caso se remonta a 2014, cuando un hombre identificado como D. Alonso vendió una finca en nombre de un matrimonio fallecido, alegando tener un poder de representación. La operación se formalizó en escritura pública el 16 de junio de ese año ante un notario de Benidorm, y fue ratificada meses después, en diciembre, mediante la presentación de un supuesto poder otorgado en Miami el 10 de octubre de 2014.

El Tribunal Supremo ha confirmado ahora la nulidad de la compraventa inmobiliaria al constatar que la vivienda fue vendida mediante un poder otorgado supuestamente por un matrimonio belga que había fallecido años antes. En una sentencia dictada el pasado 5 de marzo de 2025, la Sala de lo Civil declara que el contrato carece de validez legal, al haberse celebrado sin el consentimiento de los verdaderos propietarios, y que la inscripción registral no puede subsanar la inexistencia del negocio jurídico. El comprador pierde así la titularidad del inmueble, que deberá ser restituido a la herencia.

De hecho, y según acreditó el proceso judicial, los propietarios reales de la finca —D. Emiliano y D.ª Socorro— habían fallecido en 1999 y 2003 respectivamente. Ambos carecían de descendientes y el Estado belga había designado como administrador de su herencia a D. Heraclio, quien descubrió en 2015 que la vivienda había sido enajenada sin su conocimiento. El inmueble había sido registrado a nombre del comprador, D. Hugo, quien lo había adquirido confiando en la validez de la operación.

Ante esta situación, el administrador judicial interpuso una demanda solicitando la nulidad de la compraventa, la cancelación de la inscripción registral y la devolución del bien a la herencia. Tanto el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm como la Audiencia Provincial de Alicante le dieron la razón. El comprador recurrió ante el Tribunal Supremo, alegando haber actuado de buena fe y solicitando la protección que ofrece el artículo 34 de la Ley Hipotecaria a los terceros adquirentes que confían en la información del Registro.

El Alto Tribunal desestimó todos los argumentos del recurso. Subraya que la compraventa es nula de pleno derecho por falta de consentimiento, uno de los elementos esenciales del contrato según el artículo 1261 del Código Civil. Al no haber existido una voluntad válida de los titulares para enajenar el bien, no puede hablarse de contrato alguno. En este sentido, el supuesto poder otorgado tras su fallecimiento es considerado jurídicamente inexistente.

La sentencia aclara que el principio de fe pública registral no convalida actos nulos. Para que el artículo 34 de la Ley Hipotecaria sea aplicable —y, por tanto, proteja al comprador frente a defectos del título del vendedor—, es imprescindible que el negocio jurídico del adquirente sea válido. En este caso, el Supremo concluye que no se trató de una transmisión defectuosa, sino de una operación completamente inexistente, fundada en la suplantación de la identidad de personas fallecidas mediante un poder ficticio.

“El título adquisitivo del comprador es radicalmente ineficaz con la categoría de inexistente”, señala el fallo, que cita doctrina consolidada sobre la diferencia entre nulidad y anulabilidad. Al tratarse de una nulidad absoluta, el contrato no produce efectos jurídicos y no puede ser saneado ni siquiera por el registro. Por tanto, el comprador no tiene la condición de tercero hipotecario protegido.

El Tribunal condena al comprador a devolver el inmueble y confirma la cancelación de su inscripción en el Registro de la Propiedad. También impone el pago de las costas procesales y la pérdida del depósito judicial constituido para recurrir.

La resolución ratifica el principio de que la protección registral no ampara a quien adquiere sobre la base de un negocio radicalmente nulo. Aunque el comprador no participó en el fraude, su adquisición no puede prevalecer frente a los derechos de la herencia legítima.