Durante el primer semestre del 2025, el mercado retail de Lima enfrentó semanas de inestabilidad debido a la clausura temporal de 10 centros comerciales, una medida preventiva que las municipalidades adoptaron tras detectar fallas estructurales en distintos establecimientos. Aunque estos cierres obligaron a interrumpir operaciones, el impulso del consumo evitó que el sector entrara en un escenario de desaceleración más marcado.
En medio de este contexto, la disponibilidad de locales continuó reduciéndose y alcanzó su nivel más bajo en una década. Esta caída responde tanto a la mayor afluencia de visitantes como a las estrategias de los desarrolladores, que vienen reconfigurando la oferta para privilegiar formatos versátiles, modernos y con mejores experiencias para el público, según el estudio “Shopping Centers 2025” elaborado por Jones Lang Lasalle (JLL).
Disponibilidad en mínimos y presión sobre el mercado
El reporte indica que la disponibilidad disminuyó 1,9 puntos porcentuales respecto al 1S del 2024, una contracción que redujo las alternativas para nuevas marcas y elevó la competencia por los pocos espacios libres. Esta menor oferta también impulsó un alza en los precios: el tramo más bajo de la renta fija subió 9% frente al año previo, influido principalmente por la escasez de locales pequeños, que suelen tener mayor rotación.
Lima cuenta actualmente con 40 centros comerciales, que en conjunto suman un GLA de 1.898.246 m² distribuidos entre formatos super regionales, regionales, comunitarios, de vecindario y de estilo de vida. En total, albergan 5.230 tiendas, de las cuales 376 estaban disponibles al cierre de junio. La mayor parte de esa vacancia se encuentra en los malls comunitarios y en los de estilo de vida, que mostraron un desempeño desigual durante el periodo.
Impacto de cierres prolongados y absorción en los malls más grandes
Un factor que tuvo fuerte incidencia en la vacancia fue la paralización del Centro Comercial Caminos del Inca, que permaneció cerrado por más de dos meses. Esta situación redujo su tasa de ocupación y elevó el porcentaje de áreas libres dentro de su categoría. En contraste, los establecimientos super regionales y regionales siguieron liderando la absorción, destacando Jockey Plaza y Plaza San Miguel, que juntos colocaron cerca de 11.000 m² en la primera mitad del año.
Este comportamiento reafirma la preferencia de las marcas por malls con alto flujo y mayor consolidación, donde la rotación es más rápida y el riesgo de vacancia es menor.
La nueva demanda: locales desde 100 m² para arriba
Entre los 366 operadores que ingresaron en el semestre, la superficie más solicitada osciló entre 100 m² y 150 m², por encima de los rangos que predominaban en años anteriores, cuando los locales más demandados rondaban entre 80 m² y 100 m². El cambio se debe a que cada vez más marcas buscan espacios donde puedan incorporar zonas de experiencia, áreas de interacción o ambientes complementarios que fortalezcan su propuesta comercial.
Pese a ello, la demanda sigue siendo diversa. Se observan solicitudes para locales desde 70 m² u 80 m² en formatos vecinales, mientras que en malls de mayor escala también se requieren espacios superiores a 300 m² destinados a tiendas ancla o conceptos de alta afluencia.
Rentas en aumento y mayor movimiento de marcas
En precios, la renta fija mensual por metro cuadrado se ubica entre S/ 55 y S/ 370, siendo los formatos super regional, regional y de estilo de vida los más costosos debido a su posicionamiento y tráfico. Entre los ingresos más relevantes del semestre destacan Chili’s, Skechers, Aruma, Stradivarius y Farmacia Universal, marcas que apostaron por centros como Mallplaza Comas, Cenco La Molina, Real Plaza Salaverry, Boulevard Puntamar y Open Plaza Atocongo.
Las ventas promedio en tiendas se sitúan entre USD 100 y USD 200 por metro cuadrado, con picos temporales impulsados por la liberación de fondos extraordinarios, como la CTS o los retiros de AFP, que suelen elevar el ticket de compra.
Proyecciones y crecimiento hacia el 2026
JLL estima que la presión sobre los alquileres continuará y podría llevar algunos formatos a bordear los S/ 375 por metro cuadrado en el 2026. Para el cierre del 2025, se proyecta que ingresen alrededor de 500 nuevos locatarios, cifra menor a los 856 del 2024 por la ausencia de aperturas de nuevos malls este año.
El próximo año se incorporarían más de 65 mil m² adicionales de área arrendable gracias al ingreso de Las Vegas Plaza en Puente Piedra y a ampliaciones en centros comerciales ya existentes. También se identifica potencial en el sur de Lima y el Callao, donde el crecimiento poblacional y las mejoras de ingresos están generando oportunidades para nuevos formatos. La información del próximo censo del INEI podría terminar de orientar las inversiones hacia zonas que hoy empiezan a consolidarse como polos residenciales y comerciales.
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