Oficinas Clase B en Lima: absorción y precios arriba, pero oferta futura restringida, según Cushman & Wakefield. ¿Cómo le fue a la Clase A?

El mercado de oficinas de Lima muestra una reconfiguración diferenciada durante el tercer trimestre de 2025, según datos de Cushman & Wakefield. Mientras el segmento de oficinas Clase B ofrece señales claras de recuperación y dinamismo, las oficinas Clase A mantuvieron un escenario de relativo equilibrio, con reveses eb sostenibilidad y nuevas incorporaciones.

El reporte de Cushman & Wakefield destaca una caída de la vacancia en oficinas Clase B a 7,9% durante el tercer trimestre de 2025, impulsada por una absorción neta de 7.300 m², casi el doble respecto al trimestre anterior. La actividad se distribuyó de forma dispar entre submercados clave.

El San Isidro Financiero tuvo una reducción de vacancia de 1,6 puntos porcentuales, mientras Magdalena del Mar registró una caída de 1,8, en contraste con el incremento en San Miguel, que alcanzó 5,7%. El resto de los submercados mantuvo una vacancia estable, lo que sugiere una dinámica moderada en el conjunto del mercado.

En cuanto a precios, Cushman & Wakefield informa un aumento de 2,1% en las tarifas de alquiler de oficinas Clase B frente al trimestre previo, con un promedio de US$13,7/m². El rango de valores es amplio, desde US$7,7 hasta US$24,5/m². San Borja lideró el segmento con la tarifa más alta, US$17,1/m², seguido de Chacarilla con US$16,9/m². En el extremo opuesto, Callao ofrece el valor más bajo del mercado, con US$8,8/m².

Respecto al inventario y la proyección futura de desarrollo, la oferta futura en oficinas Clase B permanece limitada, de acuerdo con el reporte de Cushman & Wakefield. El 80% de la superficie actualmente en construcción se localiza en el distrito de Santiago de Surco.

Entre las entregas próximas, el Boulevard Centro Empresarial (de Lizini Inmobiliaria) aportará más de 5.000 m² en 2026, y el proyecto IQ Surco sumará más de 15.000 m² hacia fines de 2025. Se esperan dos proyectos adicionales, aún en fase de planeamiento, que podrían añadir aproximadamente 20.000 m², aunque la presión sobre el stock disponible es creciente frente a la vacancia decreciente.

El segmento de oficinas boutique estableció nuevos parámetros de dinamismo. Representó el 12,5% del inventario total de Clase B, con 195.000 m², y no registró nuevas entregas en el trimestre reportado. La vacancia bajó a 3,8% (-1,6 puntos porcentuales) y la absorción neta alcanzó 3.100 m², el mejor resultado en los últimos doce meses. El 66% de este inventario pertenece a Miraflores, Santiago de Surco y Magdalena del Mar.

Magdalena redujo la vacancia en 5,8 puntos porcentuales, mientras que Miraflores y Lince también aportaron descensos notables. En este nicho, el precio de renta promedio subió a US$16,3/m² (aumento de US$1,6/m² en el periodo), con valores entre US$12,2/m² (Santiago de Surco) y US$24,6/m² (Miraflores). La venta de oficinas boutique quedó en promedio en US$2.053/m², variando entre US$1.420/m² (Lince) y US$3.272/m² (Miraflores).

Las oficinas boutique ofrecen superficies de 20 a 100 m² enfocadas en pequeñas empresas, startups y profesionales independientes. Privilegian la eficiencia, la imagen corporativa y servicios diferenciados en sus áreas comunes. El reporte de Cushman & Wakefield resalta que estas características ayudan a sostener precios elevados y un alto nivel de ocupación en ubicaciones estratégicas.

Por otro lado, el segmento de oficinas Clase A se aproximó a un nivel de vacancia considerado saludable, con una tasa promedio de 12,6%. La absorción neta anual hasta la fecha fue de 20.022 m², con una superficie entregada en línea con la demanda. San Isidro Empresarial se posicionó como el submercado con renta más alta en Clase A, US$18,2/m²/mes, y una vacancia de 10,8%. Magdalena del Mar tuvo la vacancia más baja, 2,8%, con un alquiler de US$15,5/m²/mes.

El inventario de oficinas Clase A en Lima abarca 1.118.740 m² distribuidos en 77 edificios. San Isidro Financiero, Santiago de Surco y San Isidro Empresarial concentran la mayor parte de la disponibilidad, mientras 38.220 m² se encuentran en construcción y 27.697 m² en etapa de proyecto, localizados principalmente en San Isidro y Miraflores. La sostenibilidad del mercado dependerá de la incorporación de nuevos desarrollos que apoyen el equilibrio entre oferta y demanda.

Respecto a la comparación directa entre ambos segmentos, la renta promedio de Clase A fue de US$16,3/m²/mes, mientras la Clase B se situó en US$13,7/m²/mes, según datos de Cushman & Wakefield. El comportamiento de precios muestra estabilidad, pero los submercados más cotizados presentan diferencias notables, tanto en precios como en vacancia. Miraflores y San Borja presentan altos niveles de vacancia en Clase A (24,1% y 52,4%, respectivamente), aunque manejan inventarios relativamente menores en comparación a los distritos líderes.

Las recomendaciones de Cushman & Wakefield ponen énfasis en la necesidad de una planificación estratégica sostenida, tanto para responder al dinamismo de las oficinas Clase B y boutique como para reforzar la competitividad y la oferta en Clase A. El monitoreo de submercados con inventario limitado o vacancia elevada y la adaptación a las condiciones cambiantes marcarán la pauta en el futuro inmediato del sector corporativo en Lima.