Con SMP a la cabeza: estos son los 5 distritos más baratos para comprar un departamento

Las propiedades en Lima resultan caras por una mezcla de alta demanda urbana y oferta limitada: la ciudad atrae migración interna y compradores respaldados por programas y créditos (como Mivivienda), mientras que hay poco suelo disponible en distritos consolidados y escasa construcción nueva donde más se paga, lo que presiona los valores por m². A eso se suman costos elevados de materiales y obra, inversión especulativa en lotes y proyectos, y factores macroeconómicos que encarecen insumos y mantienen la percepción de la vivienda como resguardo de valor. Por esta razón, resulta muy atractivo comprar inmuebles a menor costo del promedio, lo cual se puede hacer en algunos distritos de Lima.

Hasta el último mes, de acuerdo a un informe de Urbania, el valor promedio de las viviendas en Lima se sitúa en S/ 6.804 por metro cuadrado, registrando una leve baja de 0,2% en septiembre. En lo que va del 2025, los precios acumulan un aumento de 0,9%, cifra menor al avance de la inflación, lo que implica una reducción real de 0,4%. Las unidades más compactas son las que más se han encarecido durante el año. Un departamento estándar de dos dormitorios y 60 m² alcanza un costo aproximado de S/ 424 mil, mientras que uno de tres habitaciones y 100 m² bordea los S/ 653 mil.

Dentro de los distritos con los precios más bajos por metro cuadrado, San Martín de Porres encabeza la lista con un valor promedio de S/ 2.953 por m², mostrando un aumento mensual de 1,4% pero una caída anual de 4,8%. Le sigue el Callao, donde el metro cuadrado se ubica en S/ 3.353, con una ligera baja mensual de 0,5% y un descenso anual de 6,6%. En tercer lugar, se encuentra San Juan de Miraflores, con S/ 3.434 por m², que experimenta un retroceso mensual de 1,6% y una pérdida anual de 1,3%.

Por debajo de estos, aunque todavía entre los distritos más accesibles, se sitúan Los Olivos, con un precio de S/ 3.651 por m², que no muestra variación mensual, pero registra una baja anual de 3,0%, y Bellavista, cuyo valor asciende a S/ 4.232 por m², destacando por un avance mensual de 3,5% y un repunte anual de 0,9%.

La rentabilidad anual promedio del alquiler en Lima alcanza el 5,27%, lo que significa que se necesitarían alrededor de 19 años de renta para recuperar el valor de compra de una propiedad, cifra que representa una reducción de 4,5% respecto al año anterior. Dentro del mercado limeño, Lince Comercial destaca como la zona más atractiva para los inversionistas interesados en obtener ingresos por alquiler.

A continuación, te compartimos la lista completa de Urbania en cuanto rentabilidad por distrito se trata:

1. Cercado de Lima: 6,4%
2. Surquillo: 5,9%
3. Lince: 5,8%
4. San Miguel: 5,7%
5. Chorrillos: 5,6%
6. La Molina: 5,5%
7. Magdalena del Mar: 5,5%
8. Jesús María: 5,4%
9. Pueblo Libre: 5,3%
10. Lima Index: 5,3%
11. San Borja: 5,2%
12. Barranco: 5,1%
13. Los Olivos: 5,1%
14. Miraflores: 5,0%
15. San Isidro: 5,0%
16. Santiago de Surco: 4,9%