¡Histórico! Gobierno promulga Ley de Arrendamiento Justo: propietarios ya no pagarán renta por alquileres nunca cobrados, ¿desde cuándo?

El Gobierno peruano ha promulgado la llamada Ley de arrendamiento justo, una reforma que modifica las reglas para el pago del Impuesto a la Renta en contratos de alquiler de inmuebles desde 2026.

Según la Ley Nº 32430, publicada el 21 de agosto de 2025, los propietarios solo deberán tributar el 5% de sus ingresos cuando reciban efectivamente el pago del alquiler, y no en el momento en que se devengue la renta, como ocurría hasta ahora. Esta modificación constituye un giro en la política tributaria peruana sobre el alquiler de viviendas.

La nueva ley dispone que la renta de primera categoría —aquella generada por el alquiler de bienes inmuebles— solo será gravada cuando el arrendador perciba el ingreso, lo que representa un alivio para miles de personas que, hasta 2025, venían pagando rentas por ingresos que no lograban cobrar de sus inquilinos. En adelante, las rentas de primera categoría se imputan al ejercicio gravable en que se perciban, estableciendo un cambio fundamental respecto al criterio del devengo que había regido durante años.

En opinión del tributarista Rafo Inurritegui, la modificación representa un principio de justicia fiscal que se hace realidad: no más tributos por ingresos no percibidos. Inurritegui destaca que ahora los contribuyentes solo tributarán cuando cobren el alquiler.

No obstante, advirtió que, de existir omisiones de pago del impuesto bajo el régimen anterior, es necesario regularizar la situación antes de que finalice 2025. De ese modo, explica el experto, se evita la aplicación de multas e intereses, pues la Superintendencia Nacional de Aduanas y de Administración Tributaria (SUNAT) mantiene su estricta fiscalización sobre los períodos no prescritos.

Sin embargo, vale precisar que la medida solo aplica a personas naturales. Empresas y personas jurídicas continuarán tributando bajo el principio del devengo, es decir, deberán declarar y abonar el impuesto cuando el ingreso se genere, independientemente de su cobro. Esta exclusión busca mantener la simetría en la tributación corporativa y evitar distorsiones en la recaudación.

El Poder Ejecutivo tiene un plazo de 90 días calendario para adecuar el reglamento a lo dispuesto por la Ley Nº 32430. De acuerdo con datos oficiales, cerca del 22% de las viviendas urbanas en Lima son ocupadas bajo régimen de alquiler, y hasta antes de la reforma, miles de propietarios enfrentaban cargos tributarios por montos impagos, una situación reconocida como problemática por diversos actores económicos.

Por otra parte, la regulación de los alquileres turísticos a través de plataformas digitales como Airbnb también afronta cambios en el corto plazo. La Comisión de Comercio Exterior y Turismo del Congreso de Perú aprobó un dictamen basado en los proyectos 5467/2022-CR, 9084/2024-CR y 9362/2024-C que establece nuevas reglas para el arrendamiento turístico a través de plataformas digitales como Airbnb.

El texto, que será sometido a votación en el Pleno, dispone la inscripción obligatoria de los arrendadores en el Registro Digital del Arrendamiento Turístico (REDAT) e incorpora sanciones y controles ante el crecimiento acelerado de los alquileres temporales, un mercado que al 2023 cuenta con unas 45.000 propiedades activas en el país, según Forbes.

La iniciativa representa una flexibilización respecto a propuestas anteriores que preveían sanciones más severas y mayores restricciones a la actividad. En su nueva versión, la ley permite que el Estado incentive y promocione estos inmuebles registrados, elimina la posibilidad de poner carteles con denominaciones similares a establecimientos hoteleros y aplica multas escalonadas de hasta 7 UIT, con topes diferenciados para personas naturales y pequeñas empresas. El régimen contempla desde advertencias hasta sanciones económicas.

El dictamen crea la figura específica del arrendamiento turístico, diferenciada del hospedaje tradicional, aplicable a contratos de hasta 90 días. Este modelo opera independientemente de la zonificación y no está sujeto a las normas que regulan los hoteles. La norma establece medidas para prevenir la explotación sexual de menores, pero mantiene abiertos canales de promoción estatal para los alquileres temporales, sin atender reclamos de asociaciones hoteleras que han pedido mayor regulación.