El mercado inmobiliario limeño ha experimentado una transformación en la dinámica de absorción y rotación de inventario: el plazo promedio para agotar el stock se redujo a 22 meses, una cifra inferior al promedio mensual histórico de 25 meses registrado entre 2020 y 2025. Este indicador, el más eficiente de los últimos cinco años, revela una mayor agilidad en la colocación de unidades y una respuesta más precisa de la oferta frente a la demanda real.
En este contexto de eficiencia operativa, el sector ha consolidado un crecimiento robusto durante el primer semestre de 2025, con un incremento del 25% en las ventas de unidades respecto al mismo periodo del año anterior, según datos presentados por Ana Cecilia Gálvez, gerente general de la Confederación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú - CODIP, y recogidos por Real Estate Data Analytics.
Vivienda de interés social impulsa el 68% de las ventas en Lima
El volumen total de unidades vendidas superó las 12.000 viviendas entre enero y junio de 2025, impulsado principalmente por el segmento de Vivienda de Interés Social (VIS). Este segmento no solo representó el 68% de las ventas, sino que también concentró el 65% de la oferta disponible, consolidándose como el eje central del mercado formal de vivienda en Lima.
La demanda de VIS se manifestó con especial intensidad en zonas como Lima Moderna, Lima Centro, Lima Sur y Lima Norte, donde la colocación de este tipo de viviendas creció más del 50%, según la información difundida por la ejecutiva de CODIP.
La distribución geográfica de las ventas evidencia una descentralización progresiva del dinamismo inmobiliario limeño. Lima Moderna lideró el ranking con 4.796 unidades vendidas, seguida por Lima Top con 3.473 unidades, Lima Centro con 2.244, Lima Sur con 701, Lima Norte con 506, Lima Este con 321 y Callao con 143.
Este patrón confirma que el crecimiento del sector ya no se limita a los distritos tradicionales, sino que abarca polos emergentes y consolidados. En el top 5 de distritos con mayor demanda se ubicaron Miraflores, Jesús María, Cercado de Lima, San Miguel y Santiago de Surco, que concentraron la mayor parte de las operaciones durante el semestre.
Lima Moderna encabeza ventas de viviendas con 4.796 unidades en seis meses
El mercado mantuvo un equilibrio entre oferta y demanda, gracias a una planificación que permitió una colocación eficiente de las unidades. El índice de absorción alcanzó el 4,4%, el más alto de los últimos cinco años y superior al promedio histórico mensual de 3,8%.
Este desempeño se tradujo en una reducción del plazo promedio para agotar el stock, que descendió a 22 meses, mejorando la eficiencia frente a los 25 meses que promediaron entre 2020 y 2025.
El perfil del producto inmobiliario vendido también muestra una tendencia clara hacia viviendas funcionales y compactas. Las unidades de 2 dormitorios representaron el 39,9% de las ventas, mientras que las de 3 dormitorios alcanzaron el 36,7%. En conjunto, ambas tipologías sumaron casi el 77% de las operaciones, lo que indica una preferencia marcada por espacios que combinan funcionalidad y accesibilidad.
Las viviendas de 1 dormitorio, por su parte, representaron el 22,9% de las ventas. En cuanto al área, las unidades de entre 50 y 70 metros cuadrados se mantuvieron como las más demandadas, reflejando un patrón de consumo orientado a la optimización del espacio y la relación precio-valor.
Unidades de 2 y 3 dormitorios concentran casi el 77% de las ventas en Lima
El comportamiento de los precios se mantuvo bajo control durante el periodo analizado. Entre junio de 2023 y junio de 2025, el valor por metro cuadrado registró un crecimiento de entre 4% y 6% en zonas como Lima Top, Lima Moderna y otros segmentos relevantes. Esta evolución moderada garantiza la accesibilidad para los compradores y preserva el atractivo de la vivienda como activo de inversión, según los datos de Real Estate Data Analytics.
El análisis de la gerente general de CODIP subraya que el segmento de Vivienda de Interés Social no solo responde a una necesidad social prioritaria, sino que también dinamiza el mercado formal y contribuye a la sostenibilidad del sector. La concentración de ventas y oferta en zonas como Lima Moderna, Centro, Sur y Norte refuerza la tendencia hacia una mayor diversificación geográfica y una respuesta más ajustada a las demandas del comprador actual.
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