¿Qué pasa con mi préstamo hipotecario si pierdo mi departamento en un terremoto?

En el Perú, miles de familias mantienen deudas hipotecarias por viviendas que han adquirido con esfuerzo. Sin embargo, los recientes movimientos sísmicos en la costa central han generado dudas sobre un escenario extremo: ¿qué ocurre si el departamento desaparece tras un gran terremoto? La posibilidad de un sismo de gran magnitud, como ha advertido el Instituto Geofísico del Perú (IGP), ha puesto en evidencia vacíos de información legal y financiera entre los ciudadanos.

Ante esta inquietud, el portal Pasión por el Derecho (LP) conversó con abogados especializados en derecho civil para conocer el destino de un crédito hipotecario cuando el inmueble sobre el que recae la hipoteca queda reducido a escombros. Los expertos coinciden en que la deuda no desaparece automáticamente, aunque existen factores clave como los seguros que pueden cambiar el panorama.

Según el abogado civilista Iván Palacios Zorrilla, la obligación financiera con el banco no se extingue si el edificio colapsa. La hipoteca está inscrita sobre un bien, y mientras exista el terreno, la garantía persiste. “Aunque se pierda la edificación, la inscripción de la hipoteca en registros públicos sigue vigente respecto a ese espacio”, explicó.

Esto significa que el banco mantiene su derecho a cobrar la deuda, incluso si ya no queda construcción en pie. La hipoteca no solo se aplica a la construcción en sí, sino también al terreno donde está ubicada. Por eso, aunque el edificio se destruya, el banco mantiene su derecho sobre ese espacio, ya que sigue siendo la garantía del préstamo. En ese sentido, la deuda se mantiene activa, salvo que intervengan otros elementos como un seguro contratado por el cliente.

Palacios precisó que existen seguros diseñados para cubrir daños causados por desastres naturales como incendios o terremotos. Aunque su contratación no es obligatoria en el Perú, algunos bancos lo incluyen dentro de la cuota mensual del crédito hipotecario. Si ese fuera el caso, el seguro podría cubrir total o parcialmente los daños sufridos por el inmueble.

Estos seguros permiten que, ante un evento catastrófico, la aseguradora indemnice al banco o al propietario, dependiendo de los términos del contrato. Esto podría evitar que el deudor tenga que seguir pagando por una propiedad que ha desaparecido. No obstante, es fundamental revisar si el seguro efectivamente está activado, qué daños cubre y bajo qué condiciones opera.

El especialista también señaló que, ante un desastre como un terremoto, podrían surgir discusiones legales sobre si se trata de un caso de fuerza mayor que imposibilite el cumplimiento del contrato. Sin embargo, aclaró que este argumento no ha sido evaluado por la jurisprudencia peruana hasta la fecha. No hay precedentes concretos que determinen cómo debería actuar el sistema financiero en una situación así.

Durante la pandemia, muchos deudores dejaron de pagar sus créditos por razones fuera de su control. Ese contexto sirvió para revisar ciertos mecanismos de excepción, pero no hay un marco legal que contemple expresamente qué ocurre si una vivienda queda inutilizable por un sismo. Sería necesario que el Congreso, la Superintendencia de Banca y Seguros (SBS) o el Poder Judicial generen criterios en función de lo que pueda suceder.

En condiciones normales, si un cliente deja de pagar su crédito, el banco puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria para recuperar la garantía. Incluso si el inmueble ha desaparecido, el terreno sigue teniendo valor comercial. Por lo tanto, la entidad financiera puede solicitar la subasta del lote con el fin de recuperar parte de lo prestado.

La existencia de un seguro, sin embargo, puede cambiar esa ruta. Si el banco ha sido beneficiario del seguro contratado, podría ser compensado directamente, sin necesidad de recurrir a la vía judicial. En caso contrario, la deuda recaerá completamente sobre el titular del crédito. Por eso es importante que los usuarios conozcan las condiciones del contrato, si existe una cobertura activa y qué entidad la respalda.