San Martín de Porres es, con buena diferencia, el distrito más barato de Lima para adquirir un departamento, según el último reporte de Urbania. Hasta marzo de 2025, la zona reportaba un precio por metro cuadrado (m2) de S/ 3.049. Ahora, los costos se ubican en S/ 3.015, una reducción del -1,1% mensual y del -5,0% a nivel anual.
Esto ubica a SMP por encima de distritos como el Callao (S/ 3.474), San Juan de Miraflores (S/ 3.583) y Los Olivos (S/ 3.641), zonas de por sí ya consideradas baratas para lo que cuesta vivir en Lima.
¿Por qué San Martín de Porres es el distrito de Lima más barato para comprar una vivienda?
San Martín de Porres se ha consolidado como el distrito más económico para adquirir una vivienda en Lima, debido a una combinación de factores históricos, urbanísticos y económicos que han influido en su desarrollo y en la evolución de su mercado inmobiliario.
Históricamente, este distrito ha sido receptor de migraciones internas, especialmente desde la década de 1940, cuando familias provenientes de regiones andinas como Ayacucho, Cajamarca y Huancayo se establecieron en la zona en busca de mejores oportunidades. Este asentamiento masivo dio lugar a barrios obreros y urbanizaciones populares, caracterizados por una autoconstrucción progresiva y una densidad poblacional elevada. Estas características han mantenido los precios de las propiedades relativamente bajos en comparación con otros distritos de la capital.
A pesar de su bajo costo, SMP cuenta con una infraestructura urbana en constante mejora. Durante la gestión municipal reciente, se han construido más de 198 mil m² de pistas y 139 mil m² de veredas, además de la implementación de parques y alamedas que mejoran la calidad de vida de los residentes. Estas inversiones en infraestructura han contribuido a aumentar la accesibilidad y la conectividad del distrito, haciéndolo más atractivo para potenciales compradores.
La ubicación estratégica de San Martín de Porres también juega un papel crucial en su atractivo inmobiliario. Situado en el norte de Lima, limita con distritos como Los Olivos, Independencia y el Callao, y cuenta con acceso a importantes vías como la Panamericana Norte y la avenida Universitaria. Esta conectividad facilita el desplazamiento hacia otras zonas de la ciudad y ha incentivado el interés de jóvenes profesionales y familias que buscan viviendas asequibles sin alejarse demasiado del centro urbano.
Problemas que afectan los precios inmobiliarios en San Martín de Porres
Sin embargo, la condición de San Martín de Porres como el distrito de Lima más barato para comprar una vivienda también refleja diversas problemáticas que afectan su calidad de vida y desarrollo urbano.
Uno de los principales factores que inciden en los bajos costos inmobiliarios es la persistente inseguridad ciudadana. A pesar de la implementación de un estado de emergencia, el distrito ha registrado altos índices de criminalidad. Además, se han reportado casos de extorsión en zonas como Virgen del Rosario, donde vecinos denuncian cobros diarios por supuestos servicios de seguridad, acompañados de marcas en las viviendas para identificar a quienes han pagado.
La percepción de inseguridad se ve agravada por la limitada inversión en seguridad ciudadana. San Martín de Porres figura entre las municipalidades de Lima que menos han destinado recursos a este rubro en 2024, con solo un 7,3% de su presupuesto asignado. Esta falta de inversión dificulta la implementación de medidas efectivas para combatir la delincuencia y mejorar la seguridad en el distrito.
En cuanto a la infraestructura urbana, el distrito enfrenta desafíos significativos. Numerosas viviendas, especialmente aquellas ubicadas cerca del Puente Dueñas, están en riesgo de colapsar debido a la crecida del río Rímac, situación que se ha visto agravada por fenómenos climáticos como el ciclón Yaku.
Además, la planificación urbana en SMP ha sido deficiente, con la proliferación de asentamientos informales y una expansión desordenada. Esto ha resultado en una infraestructura básica insuficiente y en la falta de servicios esenciales en varias zonas del distrito.
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