El distrito de Lima más barato para comprar una vivienda redujo aún más sus precios por m2: supera al Callao y Los Olivos

San Martín de Porres es, con buena diferencia, el distrito más barato de Lima para adquirir un departamento, según el último reporte de Urbania. Hasta marzo de 2025, la zona reportaba un precio por metro cuadrado (m2) de S/ 3.049. Ahora, los costos se ubican en S/ 3.015, una reducción del -1,1% mensual y del -5,0% a nivel anual.

Esto ubica a SMP por encima de distritos como el Callao (S/ 3.474), San Juan de Miraflores (S/ 3.583) y Los Olivos (S/ 3.641), zonas de por sí ya consideradas baratas para lo que cuesta vivir en Lima.

San Martín de Porres se ha consolidado como el distrito más económico para adquirir una vivienda en Lima, debido a una combinación de factores históricos, urbanísticos y económicos que han influido en su desarrollo y en la evolución de su mercado inmobiliario.

Históricamente, este distrito ha sido receptor de migraciones internas, especialmente desde la década de 1940, cuando familias provenientes de regiones andinas como Ayacucho, Cajamarca y Huancayo se establecieron en la zona en busca de mejores oportunidades. Este asentamiento masivo dio lugar a barrios obreros y urbanizaciones populares, caracterizados por una autoconstrucción progresiva y una densidad poblacional elevada. Estas características han mantenido los precios de las propiedades relativamente bajos en comparación con otros distritos de la capital.

A pesar de su bajo costo, SMP cuenta con una infraestructura urbana en constante mejora. Durante la gestión municipal reciente, se han construido más de 198 mil m² de pistas y 139 mil m² de veredas, además de la implementación de parques y alamedas que mejoran la calidad de vida de los residentes. Estas inversiones en infraestructura han contribuido a aumentar la accesibilidad y la conectividad del distrito, haciéndolo más atractivo para potenciales compradores.

La ubicación estratégica de San Martín de Porres también juega un papel crucial en su atractivo inmobiliario. Situado en el norte de Lima, limita con distritos como Los Olivos, Independencia y el Callao, y cuenta con acceso a importantes vías como la Panamericana Norte y la avenida Universitaria. Esta conectividad facilita el desplazamiento hacia otras zonas de la ciudad y ha incentivado el interés de jóvenes profesionales y familias que buscan viviendas asequibles sin alejarse demasiado del centro urbano.

Sin embargo, la condición de San Martín de Porres como el distrito de Lima más barato para comprar una vivienda también refleja diversas problemáticas que afectan su calidad de vida y desarrollo urbano.

Uno de los principales factores que inciden en los bajos costos inmobiliarios es la persistente inseguridad ciudadana. A pesar de la implementación de un estado de emergencia, el distrito ha registrado altos índices de criminalidad. Además, se han reportado casos de extorsión en zonas como Virgen del Rosario, donde vecinos denuncian cobros diarios por supuestos servicios de seguridad, acompañados de marcas en las viviendas para identificar a quienes han pagado.

La percepción de inseguridad se ve agravada por la limitada inversión en seguridad ciudadana. San Martín de Porres figura entre las municipalidades de Lima que menos han destinado recursos a este rubro en 2024, con solo un 7,3% de su presupuesto asignado. Esta falta de inversión dificulta la implementación de medidas efectivas para combatir la delincuencia y mejorar la seguridad en el distrito.

En cuanto a la infraestructura urbana, el distrito enfrenta desafíos significativos. Numerosas viviendas, especialmente aquellas ubicadas cerca del Puente Dueñas, están en riesgo de colapsar debido a la crecida del río Rímac, situación que se ha visto agravada por fenómenos climáticos como el ciclón Yaku.

Además, la planificación urbana en SMP ha sido deficiente, con la proliferación de asentamientos informales y una expansión desordenada. Esto ha resultado en una infraestructura básica insuficiente y en la falta de servicios esenciales en varias zonas del distrito.

A continuación, la lista completa de precios por m2 en Lima, según Urbania:

1. San Martín de Porres: S/ 3.015
2. Callao: S/ 3.474
3. San Juan de Miraflores: S/ 3.583
4. Los Olivos: S/ 3.641
5. La Perla: S/ 4.106
6. Bellavista: S/ 4.140
7. Ate: S/ 4.631
8. Breña: S/ 5.217
9. La Molina: S/ 5.495
10. Chorrillos: S/ 5.745
11. Cercado de Lima: S/ 6.081
12. San Miguel: S/ 6.106
13. Pueblo Libre: S/ 6.332
14. La Victoria: S/ 6.642
15. Surquillo: S/ 6.728
16. Santiago de Surco: S/ 6.812
17. Lima Index: S/ 6.817
18. Magdalena del Mar: S/ 6.890
19. Lince: S/ 7.245
20. Jesús María: S/ 7.316
21. San Borja: S/ 7.339
22. Miraflores: S/ 8.735
23. San Isidro: S/ 9.223
24. Barranco: S/ 9.486

Uno de los principales motivos por los que conseguir una vivienda en Lima es tan caro es la escasez de terrenos disponibles para nuevas construcciones en áreas urbanas consolidadas. La limitada disponibilidad de suelo, especialmente en distritos céntricos y bien conectados, ha generado una competencia intensa entre desarrolladores inmobiliarios, lo que ha impulsado al alza los precios de las propiedades. Esta situación se ve agravada por la falta de planificación urbana a largo plazo y la concentración de servicios y oportunidades laborales en la capital, que atrae a una creciente población en busca de mejores condiciones de vida.

Además, el incremento en los costos de construcción ha tenido un impacto directo en el valor final de las viviendas. El aumento de los precios de materiales como el cemento, el acero y otros insumos esenciales, junto con los mayores costos laborales y los trámites administrativos, han elevado significativamente el gasto necesario para desarrollar proyectos inmobiliarios. Estos incrementos se trasladan inevitablemente al consumidor final, encareciendo aún más el acceso a la vivienda.

La preferencia por zonas exclusivas y bien ubicadas también contribuye a la escalada de precios. Distritos como Miraflores, San Isidro y Barranco son altamente demandados debido a su infraestructura, seguridad y oferta de servicios, lo que eleva el valor de las propiedades en estas áreas. Esta concentración de la demanda en zonas específicas limita la oferta y presiona los precios al alza.

El desaceleramiento del sector inmobiliario en Chile ha llevado a que diversas empresas constructoras de ese país dirijan su interés hacia el mercado peruano, con el objetivo de impulsar nuevos desarrollos y diversificar sus operaciones. De acuerdo con un informe de DFSUD, el Perú está emergiendo como un destino estratégico para la expansión de firmas chilenas en busca de mejores oportunidades ante la crisis prolongada que enfrenta su industria local.

El reportaje revela que, frente a las dificultades del rubro inmobiliario en Chile, varias compañías han comenzado a transferir parte de su capital a mercados internacionales, destacando a Perú como una opción prioritaria. Aunque todavía no representa su fuente principal de ingresos, las cifras demuestran un avance constante en sus actividades en territorio peruano. Se estima que, para el 2025, las inversiones provenientes de inmobiliarias chilenas superarán los USD 200 millones.

Una de las empresas más activas en este proceso es Paz Corp, que al cierre del 2024 logró un incremento del 123% en utilidades y del 60% en facturación en el Perú, mientras que en su país de origen sus utilidades disminuyeron en un 42%. Para el presente año, la firma tiene previsto invertir USD 100 millones, destinando USD 34 millones al mercado peruano, que ya representa el 10% de sus utilidades y el 18,5% de su facturación total.