Heredé una casa: lo que hay que saber para poder venderla

Recibir una herencia no es solo un trámite judicial: implica ordenar un patrimonio con implicancias legales, registrales y familiares. Una de las preguntas más frecuentes en el estudio suele ser directa: “Doctora, heredé una casa… ¿ya puedo venderla?”

La respuesta requiere una mirada técnica. Heredar no equivale a disponer. Antes de vender o transferir un bien heredado, hay que cumplir pasos precisos que aseguren una transmisión válida, registralmente perfecta y sin riesgos futuros.

1. Heredar no es disponer: la diferencia jurídica esencial Tras el fallecimiento de una persona, los llamados a heredar adquieren lo que se conoce como vocación hereditaria, es decir, el derecho a aceptar o repudiar la herencia. Recién con la aceptación de la herencia y la declaratoria judicial de herederos o, según el caso, con la aprobación del testamento, se produce la transmisión efectiva del patrimonio. Desde entonces, los herederos se convierten en titulares jurídicos del acervo hereditario, pero esa titularidad inicial no los autoriza a disponer libremente. Hasta que la herencia se divida o se adjudique, los bienes permanecen en un estado de indivisión hereditaria, donde las decisiones deben adoptarse de manera conjunta.

2. La indivisión hereditaria: todos son dueños, pero nadie decide solo Durante la indivisión, los herederos son copropietarios del conjunto de bienes, pero ninguno puede disponer individualmente sin el consentimiento de los demás o autorización judicial. Por ejemplo, si uno de los herederos desea vender una propiedad, necesita la conformidad expresa de los demás coherederos o, en su defecto, una partición que le adjudique ese bien. De lo contrario, la operación carecería de validez registral y podría ser impugnada. En este contexto, el abogado sucesorio cumple un rol determinante: organiza la estrategia patrimonial, formaliza acuerdos, media entre herederos y garantiza la legalidad, evitando conflictos familiares que podrían paralizar la sucesión durante años.

3. Tracto abreviado: una vía ágil para vender Cuando el bien que se desea vender integra una sucesión ya iniciada, existe una herramienta útil prevista por el derecho registral: la inscripción por tracto abreviado. Este mecanismo permite que la escribanía inscriba directamente el inmueble a nombre del comprador, sin necesidad de que primero se inscriba a nombre de los herederos. Se utiliza con frecuencia cuando hay acuerdo entre los herederos, la sucesión está avanzada y ya existe declaratoria de herederos firme o testamento protocolizado. El procedimiento requiere un testimonio judicial o orden judicial que el abogado solicita al juzgado. Con esa autorización judicial, el escribano puede otorgar la escritura de venta directamente al comprador e inscribirla en un solo acto, ahorrando tiempo y costos, simplificando el procedimiento. Eso sí, el tracto abreviado exige una coordinación estrecha entre abogado y escribano, para garantizar que la perfección registral del título y la validez judicial estén perfectamente alineados.

4. Partición: ordenar antes de disponer Cuando la sucesión involucra varios bienes (inmuebles, vehículos, acciones o cuentas bancarias), lo más recomendable es realizar una partición, judicial o extrajudicial, que refleje las preferencias de cada heredero. Esto permite adjudicar los bienes de manera ordenada, con compensaciones económicas si fuera necesario para equilibrar las porciones. El resultado es un patrimonio familiar distribuido equitativamente, sin conflictos ni futuras acciones de colación o reducción.

5. Cuándo realmente se puede disponer del bien La posibilidad de vender o disponer de un bien heredado llega una vez cumplidas tres condiciones básicas: • Declaratoria de herederos firme o testamento homologado. • Acuerdo entre los coherederos o partición aprobada. • Libre estado registral y fiscal del inmueble. Recién entonces los herederos pueden transferir válidamente el bien. Si se opta por el tracto abreviado, el juez autoriza la escritura directamente a nombre del comprador; si no, debe inscribirse previamente la titularidad a nombre de los herederos. El abogado tiene la tarea de verificar títulos, embargos, deudas o hipotecas, y de acompañar la operación junto con el escribano para que la transferencia sea jurídicamente segura y registralmente perfecta.

6. Conclusión: de la herencia al patrimonio efectivo El proceso sucesorio no termina con una sentencia: culmina cuando los bienes heredados están correctamente adjudicados, inscriptos y disponibles. El abogado no es un mero gestor de trámites. Es quien estructura la continuidad patrimonial, facilita acuerdos entre herederos y garantiza que el legado familiar se administre con inteligencia jurídica. En definitiva, disponer de un bien heredado no es un acto menor, ni automático. Es una decisión jurídica que requiere planificación, acompañamiento profesional y una mirada de largo plazo. Porque administrar una herencia con inteligencia y orden legal no solo preserva el valor económico, sino también la historia y la paz familiar que hay detrás de cada patrimonio.