Marroquíes, rumanos e italianos sostienen la compra extranjera de vivienda en España mientras las operaciones de no residentes caen un 15%

La compra extranjera de vivienda en España cambió de perfil en la segunda mitad de 2025. Aunque las operaciones firmadas por compradores de otros países bajaron un 4,4% interanual, hasta las 66.629, el retroceso no fue homogéneo: el ajuste se concentró en los no residentes, mientras los extranjeros que ya viven en el país ganaron peso y sostuvieron el mercado.

Las transacciones realizadas por extranjeros representaron el 18,4% del total de compraventas de vivienda en el segundo semestre del año, por debajo del 19,5% registrado un año antes. Sin embargo, dentro de ese bloque conviven dos realidades cada vez más distintas. Por un lado, el comprador que adquiere desde fuera pierde fuerza. Por otro, gana protagonismo el extranjero que ya reside en España y compra dentro del propio mercado nacional.

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Esa diferencia se aprecia con claridad en los datos del Consejo General del Notariado. Los extranjeros residentes concentraron el 62,8% de las operaciones y aumentaron un 3,3% respecto al segundo semestre de 2024. En cambio, los no residentes, que supusieron el 37,2% restante, registraron una caída del 15,1%.

Marroquíes, rumanos e italianos, los residentes que más compraron

Dentro del segmento de residentes, las nacionalidades con más peso fueron Marruecos, Rumanía e Italia. Los compradores marroquíes concentraron el 12,1% de las operaciones de extranjeros residentes; los rumanos, el 9,3%; y los italianos, el 9,2%.

El mapa territorial también ayuda a entender ese cambio de perfil. Marruecos tuvo una presencia especialmente destacada en Murcia, Navarra, Aragón, La Rioja, Extremadura, Castilla-La Mancha, Andalucía y Cataluña, mientras que Rumanía sobresalió en Castilla-La Mancha, Aragón, La Rioja, Extremadura y Castilla y León. Italia, por su parte, tuvo un peso relevante en Canarias, Baleares, Madrid y la Comunidad Valenciana.

El resultado es que la compra extranjera de vivienda en España ya no se sostiene solo en el comprador que adquiere desde fuera del país. Esa lectura no elimina la importancia de los no residentes, pero sí cambia el foco sobre quién está sosteniendo ahora el volumen de operaciones.

Cae la demanda desde fuera y se concentra en costa e islas

Frente a ese auge del comprador residente, el mercado de no residentes mostró un retroceso más claro. Entre ellos, las nacionalidades con mayor peso fueron Países Bajos, Alemania, Reino Unido y Bélgica, con cuotas del 12,6%, 11,9%, 11,5% y 8,1%, respectivamente. Además, sus compras se concentraron de forma muy marcada en algunos territorios tensionados: la Comunidad Valenciana absorbió el 40% de las operaciones de no residentes; Andalucía, el 25,3%; y después aparecieron Cataluña, Murcia y Canarias.

Ese reparto muestra que la demanda de no residentes se concentra sobre todo en mercados costeros y territorios con fuerte atractivo turístico.

Compran menos, pero siguen pagando más caro

La disminución del volumen de operaciones no se tradujo en un alivio de precios. El coste medio pagado por los compradores extranjeros se situó en 2.479 euros por metro cuadrado en el segundo semestre de 2025, un 5% más que un año antes. Esa cifra se mantiene por encima de la abonada por los compradores nacionales, que fue de 1.839 euros por metro cuadrado.

Además, la brecha dentro del propio mercado extranjero sigue siendo muy amplia. Los no residentes pagaron de media 3.242 euros por metro cuadrado, frente a los 1.963 euros de los extranjeros residentes. También hubo diferencias acusadas por nacionalidad: Alemania se situó entre los importes medios más altos, con 3.559 euros por metro cuadrado, mientras que Marruecos marcó una media de 768 euros y Rumanía, de 1.350 euros.