Puede parecer que vender una vivienda que ha estado alquilada sea una operación sencilla y rentable. Sin embargo, detrás de este trámite se esconde una trampa fiscal que muchos propietarios descubren demasiado tarde.
“Si tu casa ha estado alquilada, pagarás más impuestos al venderla, y esto no lo sabe mucha gente”, avisa David Jiménez, abogado y economista. Así, para sorpresa de muchos, la declaración de la renta revela una cifra a pagar mucho más elevada de lo previsto.
En palabras del creador de contenido, “Cuando vendes una casa, tendrás que pagar impuestos por la diferencia entre el precio de compra y el precio de venta”. Pero cuando la casa ha estado alquilada, se tendrá que minorar del precio de adquisición la amortización acumulada, haciendo que el precio de adquisición sea menor. Así, uno va a tener que pagar más impuestos en la propia declaración de la renta.
El origen del problema es la amortización
Mientras la vivienda está alquilada, Hacienda deja que los propietarios declaren que su casa “se desgasta” con el uso. La forma de compensarlo es restar una parte del valor del inmueble en las declaraciones anuales: esto se traduce en menos impuestos cada año. Este trámite es conocido como amortización y, a primera vista, parece beneficioso. Sin embargo, hay un giro inesperado.
A la hora de vender la vivienda, la Agencia Tributaria hace cuentas y resta todas las cantidades amortizadas del valor original de compra, aunque el propietario no las haya aplicado nunca en sus declaraciones.
El resultado es que, a ojos de Hacienda, la casa costó menos de lo que realmente se pagó. Por lo tanto, la ganancia obtenida con la venta parece mucho mayor, lo que implica pagar más impuestos. Es una especie de “efecto boomerang” fiscal que puede pillar por sorpresa a más de una persona.
¿Cómo actuar en este caso?
Considerando lo compleja que es la normativa fiscal y la falta de divulgación clara, muchos propietarios no son conscientes de esta carga. De repente, ya es demasiado tarde.
Es la razón por la que en redes sociales como Instagram o TikTok, cada vez más asesores fiscales crean contenido propio para avisar de esta situación. Sin embargo, la información oficial sigue siendo escasa y poco accesible para el ciudadano medio.
La advertencia de David Jiménez, según recogido por el diario Lecturas, no es alarmista, sino preventiva. “Una buena planificación fiscal puede marcar la diferencia entre una operación rentable y una que se convierte en un quebradero de cabeza”, señala para el medio anteriormente mencionado.
Siempre está mejor consultar con un asesor fiscal
Antes de vender una vivienda que ha estado alquilada, conviene consultar con un asesor fiscal para que calcule el impacto de las amortizaciones y explore posibles estrategias para minimizar la carga tributaria.
Entre las opciones que se están considerando, se encuentra la reinversión en vivienda habitual. Esta reinversión permite exenciones parciales, o la venta en un momento fiscal más favorable. El mejor consejo en este caso es no dejarse llevar por la intuición y conocer bien las reglas del juego.
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