El precio de las viviendas ubicadas en capitales, grandes ciudades e islas ya supera los máximos de la burbuja inmobiliaria de 2007

La desaceleración que se está produciendo en la venta de viviendas no se ha visto reflejada en los precios, que siguen al alza. Es más, una de las causas del freno en las operaciones de compraventa son unos precios disparados que cada vez menos familias pueden afrontar. En octubre, el coste medio de la vivienda nueva y usada se encareció un 12,9% respecto al mismo mes del año anterior, mientras que su incremento en relación a septiembre fue del 1,5%.

Las casas que más se encarecieron de septiembre a octubre fueron las ubicadas en las capitales y en las grandes ciudades, al subir un 1,8% y superar por primera vez, en términos nominales, el precio máximo registrado en 2007, en pleno auge de la burbuja inmobiliaria, según datos de Tinsa. Si se descuenta el efecto de la inflación, su coste se sitúa aún a una distancia del 10% por debajo.

En cuanto al total de viviendas del país, los precios medios reducen al 4,6% la distancia respecto al máximo alcanzado en 2007, mientras que su valor medio acumula un aumento del 62,2% desde los mínimos alcanzados tras la crisis financiera, en el verano de 2015.

En términos nominales, el precio medio en el grupo ‘Islas’ supera los máximos de la burbuja de 2007 en un 22%. También lo hizo en octubre el grupo ‘Capitales y Grandes Ciudades’. Sin embargo, descontando el efecto de la inflación, todos los grupos se sitúan a más de 10% de distancia por debajo de dichos máximos. El que más se acerca es el grupo que reúne los territorios insulares.

“En octubre, los precios residenciales han vuelto a registrar un crecimiento interanual intenso por encima de la inflación, impulsado por la aceleración en los polos de empleo y las áreas metropolitanas, si bien todos los grupos sostienen tasas de crecimiento reales robustas, por encima del 5%”, explica Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, advierte de que el ritmo de crecimiento de los precios “es preocupante”. Argumenta que esta situación responde a una demanda sólida e intensa que cuadruplica a la oferta, y que mantiene una fuerte presión sobre los precios. Incide en que “las comunidades con mayor tensión de precios (aquellas con una fuerte atracción poblacional) están registrando incrementos interanuales sin precedentes, por lo que la accesibilidad a la vivienda se complica como nunca”.

Al crecimiento intermensual del 1,8% del precio de la vivienda en el grupo de ‘Capitales y grandes ciudades’, le sigue el 1,4% que se ha producido en octubre en el de ‘Islas’ y del 1,2% que se ha registrado en el de ‘Áreas metropolitanas’ y ‘Resto de Municipios’.

Por lo que se refiere a los incrementos interanuales, en la mayoría de los grupos se registraron crecimientos superiores al 10% en términos nominales. En la categoría de ‘Resto de municipios’, la variación interanual en el mes de octubre se situó entre el 8,8%, mientras que en ‘Islas’ llegó al 15,9 %.

“Las compraventas de vivienda continúan dando señales de haber alcanzado volúmenes máximos en un contexto de resistencia del empleo e incremento del acceso a crédito que sostiene la demanda”, explica Arias, quien destaca que, pese a la tendencia positiva en el crecimiento de la obra nueva, esta es “aún insuficiente para aliviar los tensionamientos de precios derivados de la escasez de oferta”.

Otro factor a tener en cuenta en el mercado inmobiliario español es que durante el tercer trimestre del año la demanda de vivienda por parte de compradores extranjeros se redujo tanto en términos porcentuales como absolutos hasta el 13,6% del total de operaciones, frente al 14,1% del segundo trimestre, alcanzando algo menos de 23.700 operaciones.

Las nacionalidades que más casas han adquirido en España entre julio y septiembre han sido los británicos, con un 7,9% del total, los alemanes, con un 6,5%, y los neerlandeses, con el 6%. Por detrás se colocaron: rumanos (5,6%), marroquíes (5,6%), franceses (5,2%), italianos (5%) y polacos (4,6%). Por zonas del mundo, el 57,7% correspondieron a la Unión Europea, el 18,3% al resto de Europa, el 8,3% a África, el 6,5% a Asia y el 5,7% a América del Sur, quedando el resto por debajo del 4%.

Respecto a la recta final de año, los analistas inmobiliarios prevén que se cierre 2025 con más de 700.000 operaciones de compraventa, lo que le convertirá en el mejor año desde 2007.