Una pareja belga quería donar sus casas en Marbella a sus hijos, pero la Justicia dice que era una herencia encubierta: no podían venderlas ni usarlas mientras los padres vivieran

La Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública (DGSJFP) ha confirmado la decisión del Registro de la Propiedad de Manilva de suspender la inscripción de una escritura de donación de dos fincas construidas otorgada en Marbella por un matrimonio belga a favor de sus hijos. El organismo, dependiente del Ministerio de Justicia, ha considerado que el negocio jurídico documentado no era una donación entre vivos, sino una donación mortis causa, es decir, una disposición con efectos únicamente tras el fallecimiento de los donantes.

El caso, resuelto mediante resolución de 5 de agosto de 2025, tiene su origen en una escritura formalizada el 18 de junio de 2024 ante el notario marbellí Luis Plá Rubio. En ella, los cónyuges, residentes en Bélgica, transferían a sus dos hijos la nula propiedad de dos inmuebles situados en la Costa del Sol, reservándose determinadas condiciones que, según el Registro, privaban de eficacia inmediata a la donación.

En el documento notarial se establecía una compleja red de cautelas. Los padres imponían a los hijos donatarios la prohibición de disponer de las fincas y de aportarlas a cualquier comunidad matrimonial o unión de hecho. La infracción de esa prohibición podía provocar la resolución de la donación. Además, se introducía un derecho de reversión a favor de los donantes, aplicable tanto si alguno de los hijos fallecía antes que ellos como si los padres necesitaban recuperar los bienes para su subsistencia.

Estas condiciones llevaron al registrador accidental de Manilva, Luis Alfredo Suárez Arias, a entender que los donantes no pretendían desprenderse realmente de la titularidad de las fincas durante su vida, sino que querían garantizar su control hasta el fallecimiento. En su calificación, de 7 de abril de 2025, el registrador consideró que la operación debía calificarse como una donación mortis causa y, en consecuencia, exigió que se acreditara el contenido del Derecho belga aplicable, de conformidad con el artículo 36.2 del Reglamento Hipotecario.

El funcionario fundamentó su decisión en la doctrina consolidada según la cual, cuando intervienen ciudadanos extranjeros en actos inscribibles relativos a bienes inmuebles, es necesario probar que la legislación de su país permite los pactos y cláusulas utilizados en la escritura. En este caso, debía acreditarse si el ordenamiento belga admite que en las donaciones se impongan prohibiciones de disponer y derechos de reversión en los términos pactados.

El notario autorizante, Luis Plá Rubio, presentó recurso contra la calificación negativa. En su escrito, defendió que la operación no era sucesoria sino una auténtica donación entre vivos, con eficacia inmediata, regida por el Derecho español en virtud del Reglamento (CE) 593/2008 sobre la ley aplicable a las obligaciones contractuales (Roma I). Argumentó que, al situarse los bienes en territorio español, debía aplicarse la lex rei sitae, es decir, la ley del lugar donde se encuentran los inmuebles, sin que fuera necesario recurrir al Derecho belga.

Según su planteamiento, el derecho de reversión previsto —que permitía a los padres recuperar los bienes en caso de premoriencia de los hijos o de necesidad económica— no convertía la donación en mortis causa, pues se trataba de una condición resolutoria dentro de un contrato válido y plenamente eficaz desde su otorgamiento.

La DGSJFP, sin embargo, no compartió esa interpretación. Tras examinar el conjunto de cláusulas, la Dirección General concluyó que los donantes mantenían de hecho la plena disposición sobre los inmuebles, y que la donación solo surtiría efecto al producirse su fallecimiento. “Existe una verdadera donación mortis causa cuando el donante sigue teniéndose por propietario de lo donado mientras viva”, recuerda el texto de la resolución, que cita doctrina y jurisprudencia reiteradas del Tribunal Supremo.

La Dirección General apoya su criterio en precedentes como la sentencia del Alto Tribunal de 9 de junio de 1995, donde se estableció que la prohibición absoluta de disponer y la reserva del poder de revocación revelan la intención de que la transmisión no sea efectiva hasta la muerte del donante. En esos casos, añade la resolución, el acto no es inscribible en el Registro de la Propiedad salvo que se cumplan las formalidades testamentarias propias de las disposiciones sucesorias.

Una vez confirmada la naturaleza mortis causa del negocio, la DGSJFP respalda la exigencia del registrador de acreditar el contenido y vigencia del Derecho belga aplicable. De acuerdo con el artículo 36 del Reglamento Hipotecario, esa prueba puede realizarse mediante informe o aseveración de notario, cónsul o funcionario competente del país correspondiente, pero debe demostrar no solo la existencia de la norma sino también su interpretación actual por la jurisprudencia del Estado extranjero.

El órgano del Ministerio de Justicia recuerda además que la indagación sobre el derecho extranjero es una facultad, no una obligación, del registrador. Si el interesado no aporta la prueba requerida, la inscripción debe suspenderse. La resolución cita múltiples pronunciamientos de la propia Dirección General y del Tribunal Supremo que insisten en que “quien alega un Derecho extranjero debe probarlo”, tanto en su contenido como en su vigencia efectiva.

El documento, firmado por la directora general María Ester Pérez Jerez, alude también a la necesidad de que notarios y registradores españoles amplíen su conocimiento de los ordenamientos jurídicos más frecuentes en la práctica internacional, especialmente los de los Estados miembros de la Unión Europea. Señala como herramienta útil el portal e-Justice de la Comisión Europea, que facilita el acceso a bases de datos legislativas extranjeras.