Ley de Propiedad Horizontal: claves para hacer obras en tu comunidad de vecinos sin problemas

Hacer obras en una comunidad de vecinos puede convertirse en un auténtico quebradero de cabeza si no se conocen bien las normas que lo regulan. Desde las instalaciones de un ascensor, hasta el cambio de una ventana o la eliminación de barreras arquitectónicas, cualquier intervención en un edificio compartido está sujeta a reglas precisas. Y la referencia legal en España es clara: la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

Según explica el portal especializado CAFirma, el derecho a realizar obras es uno de los aspectos más desarrollados dentro de esta ley, precisamente porque es también una de las principales fuentes de conflictos entre vecinos. Saber cuándo se necesita permiso, quién debe aprobar las actuaciones y qué límites existen puede evitar problemas y sanciones.

Lo primero que hay que tener claro es que las zonas comunes pertenecen a todos los propietarios. Escaleras, fachadas, patios, cubiertas o portales forman parte del patrimonio colectivo del edificio y, por tanto, cualquier obra que las afecte debe regirse por lo que dicta la LPH.

El artículo 10 de la ley distingue entre las obras obligatorias, impuestas por la Administración o necesarias para conservar el edificio, y aquellas propuestas por los propietarios. Entre las primeras figuran, por ejemplo, las reformas para garantizar la accesibilidad universal o mejorar la seguridad del inmueble. Este tipo de actuaciones no requieren unanimidad, pero sí la aprobación por mayoría de propietarios y cuotas de participación.

Un ejemplo clásico son las obras para suprimir barreras arquitectónicas: rampas, ascensores o plataformas elevadoras. Si bien suelen ser impulsadas por las autoridades o por vecinos con movilidad reducida, la comunidad debe aprobarlas y asumir su coste, ya que la ley las considera necesarias para el mantenimiento y la habitabilidad del edificio.

La LPH también regula las obras dentro de cada vivienda o local. Aunque cada propietario tiene derecho a modificar su espacio, no puede alterar la seguridad, la estructura general ni la estética del edificio, ni perjudicar los derechos de otros vecinos.

En otras palabras: puedes reformar tu cocina o baño, pero no puedes derribar un muro estructural o modificar la fachada sin autorización. Además, la norma obliga a comunicar previamente las obras al presidente o administrador de la comunidad, aunque no sea necesario su permiso formal.

Este punto genera confusión frecuente: el hecho de que el piso sea de propiedad privada no otorga libertad absoluta. Los muros perimetrales, por ejemplo, pertenecen al conjunto del edificio. Por tanto, si una reforma implica afectar a estos elementos, será necesaria la autorización de la Junta de Propietarios y, en su caso, del Ayuntamiento.

La comunidad de vecinos no tiene competencia para otorgar licencias de obra. Esa función corresponde a los ayuntamientos, que exigen permisos incluso para pequeñas reformas.

En general, toda obra que requiera la intervención de un técnico, como un arquitecto o un aparejador, necesita autorización municipal. Incluso en los casos de obra menor, como cambiar tabiques o renovar instalaciones, es obligatorio solicitar un permiso de obra. No hacerlo puede acarrear sanciones.

Además, desde la entrada en vigor de la Ley 39/2015, los administradores de fincas y comunidades deben gestionar sus comunicaciones con la Administración por vía telemática, lo que refuerza la necesidad de utilizar herramientas digitales para tramitar licencias y notificaciones.

Por otro lado, la LPH no establece un horario concreto para ejecutar obras, pero sí impone un principio básico: no perjudicar los derechos de otros propietarios. Así, los horarios de trabajo deben ajustarse a las normas del régimen interno de cada comunidad o a las ordenanzas municipales, que suelen limitar las horas de ruido durante los periodos de descanso.

Cumplir con estas reglas no solo evita conflictos, sino que puede prevenir denuncias y sanciones administrativas.

Si el propietario cumple los requisitos legales, la comunidad no puede oponerse a su reforma. Eso sí, debe haber sido informada previamente.

En cambio, cuando una obra afecta a elementos compartidos o altera la apariencia del edificio, la comunidad tiene derecho a decidir. En estos casos, el acuerdo debe adoptarse en Junta de Propietarios, normalmente por mayoría de tres quintas partes, aunque algunas intervenciones, como cambiar el uso de un espacio común, requieren unanimidad.

Asimismo, la ley no prohíbe expresamente el uso de elementos comunes para realizar mejoras en una vivienda, siempre que ello no impida que el resto de propietarios disfruten de ellos. En caso de duda, el Código Civil actúa como norma subsidiaria y permite ese uso compartido “mientras no perjudique el interés de la comunidad”.

Antes de iniciar cualquier obra, conviene informar, solicitar los permisos necesarios y revisar los estatutos de la comunidad. En cuestiones de convivencia, la transparencia y la comunicación suelen ser tan importantes como los ladrillos y el cemento.