En busca de una solución para el problema de la vivienda: ¿qué pasaría si dejara de ser un bien de mercado y se prohibiera comprar para alquilar?

El principal problema de España sigue sin solución. ¿La hay? El precio de la vivienda no para de subir y las medidas que se han tomado hasta ahora (Bono joven del alquiler, avales ICO, ayuda al alquiler con opción a compra...) no son suficientes. El propio Jose Luis Ábalos, cuando era ministro, habló de la vivienda como un bien de mercado. Y es esta idea la que quieren cambiar quienes sufren a la hora de pagar el alquiler cada mes y ven como se va la mitad de su salario, o incluso más, en tener un techo. Tener una casa es un derecho recogido en la Constitución española, pero en cambio se usa como un activo financiero. ¿Qué pasaría si se prohibiera la compra de vivienda para alquilar/especular?

Esta medida se llevó a cabo en Países Bajos. Desde el 1 de enero de 2022 la ley permite a los ayuntamientos vetar la adquisición de pisos para destinarlos al alquiler en zonas con escasez de vivienda asequible. Un estudio titulado Comprar para vivir vs. comprar para alquilar: El impacto de los inversores inmobiliarios en los costes de la vivienda y los barrios, publicado por la American Economic Association (AEA), analizó este caso para conocer las consecuencias. Y no son buenas: no se ha conseguido reducir los precios de la vivienda, pero sí ha encarecido el alquiler y ha dificultado el acceso a la vivienda para jóvenes y personas con menos recursos. Veamos por qué.

La llamada opkoopbescherming o protección de compra se ha implantado en ciudades como Róterdam y otras grandes urbes neerlandesas. El objetivo es mejorar la convivencia en los barrios y facilitar el acceso a la vivienda en propiedad, especialmente para familias de ingresos medios. La normativa faculta a los ayuntamientos a prohibir la compra de pisos para alquilar en áreas donde la vivienda asequible escasea, siempre que el valor fiscal del inmueble no supere un umbral fijado localmente.

En Róterdam, pionera en la aplicación de la medida, 16 de sus 71 barrios —que concentran cerca del 30% del parque residencial— han quedado sujetos a esta regulación. El criterio de selección se ha basado en la elevada presencia de inversores y en el predominio de pisos por debajo del límite de 355.000 euros. La política se ha extendido progresivamente a otras 23 ciudades de tamaño medio y grande, cada una con su propio tope de valor fiscal y cobertura territorial. La ley contempla excepciones limitadas, como la compra para familiares directos o para uso empresarial, pero en la práctica ha supuesto un veto casi total a la inversión privada en alquiler en las zonas reguladas.

El efecto más esperado —una bajada de los precios de compraventa— no se ha producido. Según se explica en el informe, “la prohibición ha reducido de forma efectiva las compras por parte de inversores y ha incrementado la proporción de compradores de primera vivienda, pero no ha tenido un impacto apreciable en los precios de los pisos ni en la probabilidad de venta”. Los datos muestran que, en Róterdam, el precio de venta de los pisos sujetos a la regulación apenas ha variado un 0,1% tras la entrada en vigor de la medida, una diferencia estadísticamente insignificante. A nivel nacional, el efecto es incluso menor, con intervalos de confianza que descartan cualquier cambio relevante.

En cambio, el mercado del alquiler sí ha experimentado consecuencias notables. La oferta de pisos en alquiler ha caído en las zonas reguladas, lo que ha provocado un aumento de los precios del alquiler de alrededor del 4% en Róterdam, según las estimaciones recogidas en el estudio. Este encarecimiento se atribuye a la reducción de la oferta disponible, ya que muchos pisos que antes se destinaban al alquiler han pasado a ser ocupados por propietarios. No se han detectado efectos de “derrame” en barrios colindantes ni en otras ciudades sin la medida: la actividad inversora no se ha desplazado de forma significativa a zonas no reguladas, lo que refuerza la idea de que la política ha tenido un impacto localizado.

Este 4% hace referencia a que el precio subió más en las ciudades en las que se llevó a cabo este control. Es decir, “la política generó incrementos de precios en las ciudades donde se aplicó mayores que en el resto”, aclara el economista Juan Luis Jiménez. No se trata de una comparación con años previos, sino entre ciudades.

Más allá de los precios, la prohibición ha transformado la composición social de los barrios afectados. El informe ha constatado que, tras la entrada en vigor de la medida, los nuevos residentes de los pisos vendidos en zonas reguladas pertenecen a tramos de renta tres percentiles superiores a los de barrios similares sin regulación. A nivel nacional, la diferencia es de dos percentiles.

Este cambio se explica porque los inquilinos de pisos adquiridos por inversores suelen tener ingresos sensiblemente más bajos que los propietarios: en Róterdam, la brecha alcanza los 19 percentiles en la distribución de renta, y en el conjunto del país, 15. Además, los residentes en pisos de inversores tienden a ser más jóvenes, con una media de tres años menos que los propietarios, y es más probable que tengan origen migrante. También se observa una mayor rotación: el 30% de los inquilinos en pisos de inversores se muda en menos de dos años, una tasa tres veces superior a la de los propietarios.

En consecuencia, la política ha favorecido la entrada de hogares de renta media y mayor edad, en detrimento de jóvenes, personas con menos recursos y residentes extranjeros, que tradicionalmente accedían al alquiler en estas zonas.

El efecto positivo para los compradores de primera vivienda se ha producido a costa de dificultar el acceso al alquiler para los colectivos más vulnerables. La reducción de la oferta de pisos en alquiler y el consiguiente aumento de los precios han supuesto una barrera añadida para jóvenes, personas con bajos ingresos y residentes con origen migrante, que dependen en mayor medida del mercado del alquiler privado.

Según el informe, “los residentes de pisos adquiridos por inversores tienen ingresos sustancialmente más bajos, tienden a ser más jóvenes y es menos probable que tengan nacionalidad neerlandesa”. La política, por tanto, ha incrementado la desigualdad en el acceso a la vivienda, al desplazar a los grupos con menos recursos hacia otras zonas o incluso fuera del mercado.

Si trasladamos esta idea al mercado español, el resultado sería similar. Y es que la solución del problema de la vivienda quizá no pasa por tomar medidas que limiten la oferta disponible, ya que la falta vivienda, y sobre todo, vivienda pública, es uno de los principales problemas que disparan los precios de los alquileres. Las descalificaciones masivas que se han llevado a cabo en los últimos años dejan el parque de VPO en un raquítico 2,5%, frente al 38% que podría haber actualmente, según el último informe publicado por el Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE). Soluciones hay, aunque no sea esta. El punto de partida son gobiernos dispuestos a explorarlas.