La decisión de los ‘fondos buitre’ de vender 25.000 pisos puede abaratar la vivienda: “Pero no debemos esperar milagros”

Los fondos de inversión han saciado su apetito por las viviendas españolas y han decidido empezar a desprenderse de ellas. En concreto, han iniciado la venta o la recapitalización de más de 25.000 casas en España por un valor de más de 5.000 millones de euros. Este movimiento supone una de las mayores reestructuraciones residenciales de la última década que disparará la oferta de viviendas en un momento en que escasea, lo que puede implicar una bajada de precios.

Entre los grandes fondos de inversión internacionales que quieren deshacerse de parte de su cartera inmobiliaria se encuentran Blackstone, Cerberus, Ares, Azora, CBRE IM y Madison, según recoge Expansión. Esta cadena de operaciones se ha iniciado con un movimiento de Ares, que ha contratado a Eastdil y JLL para vender 6.000 viviendas gestionadas por Avalon, muchas de ellas procedentes del plan VIVE de Madrid, con una valoración cercana a los 1.200 millones de euros.

Otro de los fondos que ha seguido la estela ha sido Blackstone activó la venta de 5.200 casas a través de su Socimi Fidere, ubicadas en Madrid y Guadalajara, con un valor estimado similar, según el diario salmón. Por su parte, Cerberus estudia desprenderse de entre 3.500 y 4.000 viviendas, principalmente en la capital, por un importe de entre 750 y 900 millones de euros, mientras que Azora, CBRE IM y Madison analizan la recapitalización de Nestar, una plataforma con 9.500 viviendas y una valoración de 1.750 millones de euros.

Estas operaciones se producen tras varios meses de ajustes en el mercado del build to rent -construir para alquilar-, donde fondos y aseguradoras han vendido proyectos residenciales en las principales capitales españolas. En la actualidad, el parque de vivienda en alquiler que poseen los fondos de inversión ronda el 8% del total en España y suponen unas 124.000 viviendas.

La principal causa que ha llevado a los fondos de inversión a desprenderse de casas españolas es la nueva regulación en materia de vivienda aprobada por el Gobierno que ha llevado a numerosas ciudades a solicitar el tope de la subida del precio del alquiler, lo que reduce la rentabilidad de la cartera inmobiliaria de los fondos de inversión. “La inseguridad jurídica y la regulación intervencionista han expulsado a los grandes propietarios del mercado”, haciendo que invertir en vivienda para alquilar “haya dejado de ser rentable”, apunta Ricard Garriga, CEO y cofundador de Trioteca.

Asegura que el cambio de ciclo en el mercado residencial nacional que está originando esta desinversión masiva “marca el fin del alquiler institucional en España” y abre “una oportunidad histórica para que muchas familias puedan pasar del alquiler a la compra en un contexto de tipos hipotecarios fijos muy bajos, en torno al 2,23% TIN”.

La oportunidad de las familias viene dada porque la escasa oferta de viviendas es lo que ha disparado su precio en los últimos años, y la salida al mercado de 25.000 aumenta la oferta, lo que puede provocar una bajada de precios. A juicio de Garriga, esto “puede aliviar la presión sobre los precios de compraventa", ya que la llegada de miles de viviendas al mercado “libera una oferta significativa en un momento de demanda muy fuerte”.

Respecto a en cuanto puede traducirse esa bajada del coste de los pisos, Garriga señala que “no debemos esperar milagros”, ya que el número de viviendas que venderán los fondos de inversión, sigue siendo “modesta” frente a la “enorme” demanda existente, pero “representan un paso en la dirección correcta y una oportunidad real para miles de familias que buscan acceder a una propiedad”.

La oferta de 25.000 nuevos pisos es insuficiente para cubrir una demanda creciente, impulsada ahora por la bajada del precio de las hipotecas. España tiene un déficit anual de más de 100.000 viviendas nuevas, ya que se construyen entre 80.000 y 100.000 al año, mientras que el mercado demanda más de 200.000.

El incremento de la demanda es debido, principalmente, a que tras las rebajas de las hipotecas, con tipos de interés fijos en torno al 2,23% y un euríbor en el 2,2%, “comprar vuelve a ser el refugio natural de las familias”, apunta Ricard Garriga. Reconoce que, en este contexto, “España recupera su ADN de país propietario marcado por la estabilidad, la previsibilidad y la oportunidad de construir hogar sin depender de las subidas del alquiler”.

Los analistas prevén que el mercado inmobiliario cerrará el año al alza, con más de 750.000 compraventas, y un incremento de precios entre el 4% y el 8%, hasta rozar los 2.000 euros el coste del metro cuadrado de media.

En cuanto a las comunidades autónomas con mayor dinamismo en la demanda, se posicionan en los primeros puestos Madrid, Cataluña, la Comunidad Valenciana y Andalucía, que concentrarán conjuntamente más del 50% de las operaciones de compraventa previstas, calcula Emiliano Bermúdez, subdirector general de Donpiso. A las que, a su juicio, se sumarán las autonomías del norte del país, con un comportamiento positivo debido a factores como el turismo residencial, la atracción inversora y la recuperación del comprador nacional.

Bermúdez considera que la “demanda existe” y que “el reto es atenderla con oferta viable, precios asumibles y seguridad jurídica para el propietario", ya que, de no ser así, “no se resolverá la crisis habitacional que vive España”.