El aumento del precio de la vivienda y las concesiones bancarias acercan el crédito hipotecario a los niveles del ‘boom’ de 2008

El sostenido aumento del precio de la vivienda está repercutiendo directamente en los créditos hipotecarios concedidos por los bancos. Durante los últimos cuatro meses, los nuevos hipotecados están firmando préstamos que superan los 170.000 euros, rozando en julio los 180.000 euros y marcando un máximo solo superado por el verano de 2008. Ambos registras se sitúan muy por encima del promedio de la serie histórica notarial (que comienza en 2007) y que se sitúa actualmente en 143.000 euros.

Esta tendencia al alza del valor de los créditos hipotecarios también la confirman los datos del Instituto nacional de Estadísticas (INE), que sitúa el promedio de las hipotecas en julio en 163.307 euros, lo que supone un 7,6% más que el años anterior y el tercer dato más elevado de los registros del INE, solo superado por febrero de 2020, con más de 175.000 euros de media, y junio de 2025, con una media superior a los 168.000 euros.

Según los datos de Idealista, el precio de la vivienda en venta se situó en septiembre en 2.517 euros por metro cuadrado, lo que implica un aumento interanual del 15,3% e influye en la subida de la cuantía de las hipotecas. En cuanto a los precios por ciudades, San Sebastián es la capital más cara, con 6.250 euros por metro cuadrado, seguida de Madrid (5.677 euros), Palma (5.036 euros), Barcelona (4.989 euros) y Bilbao (3.709 euros). Por el contrario, la más económica es Zamora, con un precio medio de 1.270 euros por metro cuadrado.

Los datos del INE sobre los precios de la vivienda libre también reflejan el incremento de los precios. En concreto, según el Instituto, el coste de la compra ascendió un 12,2% interanual en el primer trimestre de 2025, alcanzando el mayor incremento desde que se tiene registro (2007) y alcanzando máximos de precios desde el boom inmobiliario.

“El incremento del precio de la vivienda, y la predisposición de los bancos a conceder hipotecas están detrás de este incremento de importes medios, además de las diferentes medidas de apoyo a la compra por los jóvenes. Los precios están creciendo más que los ahorros, y esto obliga a pedir más dinero al banco“, explica el director general de Idealista Hipotecas, Juan Villén.

Las declaraciones de Villén se sustentan en los datos del ratio Loan to Value (LTV), una variable que mide cuánto representa la financiación sobre el valor de los inmuebles -es decir, el riesgo que asumen los prestamistas o bancos cuando prestan dinero en base a la garantía que obtienen del inmueble que hipotecan- y que se mantiene en una tendencia al alza desde principios de 2024, situándose en 2025 en el 65%, muy cerca del máximo registrado por el Banco de España en el cuarto trimestre de 2018 (66,5%).

También influye en el aumento de los precios de compraventa que aumente el dato de hipotecas que se firman por encima del 80%, que marca el nivel habitual al que presta la banca para evitar endeudamientos excesivos. Actualmente, casi el 12% de los créditos inmobiliarios se firman con un LTV superior a este porcentaje, marcando el récord de los últimos seis años y coincidiendo con la creación de los avales públicos para jóvenes que cubren hasta un 20% de la operación de compra.

Estas ayudas de la Administración influyen en el perfil de los solicitantes de hipotecas. Según los datos de idealista, en julio el rango de edad de los demandantes se situaba entre los 25 y 45 años, mientras que la situación laboral estable predomina, un 80% dispone de un contrato fijo o son trabajadores del Estado. Además, el endeudamiento medio -lo que representa el pago de la hipoteca sobre la renta del hipotecado- se sitúa en el 27%, mientras que la financiación media llega hasta el 84% (más de 164.000 euros) y unos ahorros aportados cerca de 53.000 euros.

A estas concesiones de la banca se le suman las sucesivas bajadas de los tipos de interés aplicadas por el Banco Central Europeo desde el verano de 2024, dejando el precio de la eurozona en un 2%. Además, aumenta la elección de los consumidores por el plazo fijo. Según Idealista, este tipo de préstamos supuso en julio el 82% de las operaciones en las que intermediaron, un 16% más que en 2024. “En un entorno de tipos bajos como el que estamos, las cuotas hipotecas son asumibles, y además se están firmando sobre todo hipotecas fijas, lo que elimina el riesgo de incrementos de cuota futuras", destaca Villén.