El precio medio de la vivienda libre en España no ha parado de subir. Según los datos del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana pertenecientes al segundo cuatrimestre del año, el metro cuadrado supera ahora mismo los 2.000 euros. Entre abril y junio, el coste medio de los inmuebles fue un 10,4% superior al del mismo periodo de 2024. Pero, pese a este panorama, el sector inmobiliario podría empezar a mejorar en los próximos meses.
Y es que los precios comenzarían a desacelerarse “en algún momento” de 2026 si continúa deteriorándose la asequibilidad, entendida como el porcentaje del salario destinado al pago de la hipoteca. Así lo señala un informe publicado este lunes por Bank of America, que advierte de que el encarecimiento continuo ha llevado a los precios a niveles no vistos desde 2007.
El banco estadounidense destaca que la demanda de vivienda sigue impulsada por la inmigración, la demanda extranjera y los tipos de interés más bajos, aunque alerta de que los niveles de construcción son todavía “insuficientes”. A pesar de ese déficit creciente, el informe subraya que “no se ha implementado ninguna política para abordar la construcción deprimida”, por lo que los precios “continuarán creciendo con fuerza”.
Asimismo, según la entidad, la asequibilidad no ha sido un problema hasta ahora gracias a los tipos de interés reducidos, pero subraya que, si los precios siguen escalando, “la menor asequibilidad puede conducir a una desaceleración en algún momento de 2026”.
Boom de compraventas e hipotecas en plena escalada de precios
La demanda de vivienda creció con fuerza en 2024 y en los primeros seis meses de 2025. Los préstamos brutos para la adquisición de viviendas aumentaros un 14% en 2024, hasta los 62.000 millones de euros, su nivel más alto desde 2010, y avanzaron otro 40% en durante el primer semestre de 2025.
En el mercado de segunda mano, los 12 millones de viviendas vendidas hasta junio representaron la cifra más alta desde 2007. En cuanto a obra nueva, el volumen alcanzó su nivel más elevado desde 2013. Las ventas, al igual que los préstamos, se aceleraron del 10% en 2024 a cerca del 20% entre enero y julio de 2025.
Por otro lado, las tasas de interés más bajas han ayudado a compensar el aumento de los precios y han evitado, por el momento, un mayor deterioro de la asequibilidad.
La inmigración y el comprador extranjero afectan a los precios de la vivienda
La relación entre los pagos hipotecarios y los salarios se redujo durante el periodo 2015-2017 hasta el 28%, se mantuvo en el 31% en 2024 y descendió ligeramente al 30% en 2024, según la Estadística Registral Inmobiliaria (ERI). En estos niveles, las hipotecas se consideran generalmente asequibles. Sin embargo, existen importantes diferencias regionales: Baleares y Canarias presentan ratios del 56% y 34%, respectivamente, mientras que Madrid alcanza el 39%.
Además, el crecimiento de la población también ha sido determinante. España ganó medio millón de habitantes tanto en 2023 como en 2024, principalmente por la inmigración. Esto impulsó la formación de hogares, que aumentaron en 257.000 en 2023 y en 146.000 en 2024.
La participación de los compradores extranjeros se mantuvo en torno al 15% del total en 2023-2024, la cifra más alta desde 2006. No obstante, la distribución es desigual: representan entre el 25% y el 30% delas operaciones en Murcia, Comunidad Valenciana, Baleares y Canarias, y 15% en Cataluña y Andalucía, y apenas el 5% en las once regiones restantes.
La construcción no da abasto ante la presión del mercado
Ante este panorama, la construcción de vivienda nueva creció un 14% en 2024, hasta las 112.000 unidades, con Andalucía, Cataluña y Madrid concentrando dos tercios del aumento. Aun así, el informe recuerda que los incrementos en los inicios de obra no siempre se traducen en más viviendas terminadas: hubo un aumento del 30% en 2021 en cuanto a inicios de obra, pero las viviendas terminadas cayeron un 5% en 2022 y se mantuvieron estables en 2023.
El informe ERI de 2024 cita como causas de esta situación la escasez de mano de obra, la falta de suelo disponible y el aumento de los costes de construcción, factores que siguen limitando la oferta de nuevas viviendas.
*Con información de EFE.
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