El valor de las hipotecas se dispara casi un 29% y el precio medio de las viviendas financiadas supera los 305.000 euros

El acceso a la vivienda en España se está haciendo cada vez más complicado. Los precios de compraventa son cada vez más altos, y las hipotecas que se piden son mayores. Así lo destaca el último informe del Centro de Estudios Trioteca (CET), que subraya que el precio medio de la vivienda financiada con hipoteca ha ascendido hasta los 305.667 euros entre abril y junio de 2025, un 28,9% más que en el mismo periodo del año anterior.

Con esto, queda patente que el mercado inmobiliario en nuestro país continúa con su senda alcista, arrastrado, entre otras cosas, por una demanda cada vez más alta y una oferta limitada en la mayoría de las grandes ciudades españolas. El Observatorio Inmobiliario ya ha alertado que el precio medio de una vivienda libre supera los 2.000 euros por metro cuadrado, y está a punto de superar el máximo histórico de la etapa del boom inmobiliario de 2008.

Las cifras del negocio inmobiliario y financiero alcanzan niveles no registrados desde hace más de una década. Según Trioteca, durante el segundo trimestre del año, el importe medio de las hipotecas firmadas ha crecido hasta los 217.000 euros, un 21,3% más que en enero. El primer semestre de 2025 cerró con un ritmo de actividad sustentado por las más de 2.100 firmas diarias en julio y una previsión de cierre de ejercicio superior a las 525.000 operaciones, lo que consolida el impulso del crédito hipotecario en el sector residencial.

El estudio también subraya el papel dominante de la vivienda de segunda mano, que acapara ya más del 96% de las transacciones con hipoteca en el país, frente a un peso residual de la obra nueva, que apenas llega al 3,4%.

Este último informe de CET constata que se han producido modificaciones estructurales en el tipo de crédito y en el perfil del comprador. Las hipotecas a tipo fijo concentran cerca del 88% de las operaciones gestionadas por Trioteca en toda España, con un tipo de interés nominal promedio del 2,22% y un plazo de reembolso medio de 28 años. Las hipotecas mixtas han incrementado su presencia hasta el 12% tras la bajada de tipos de interés por parte del Banco Central Europeo (BCE), frente a un mercado variable que ha caído a mínimos históricos.

Por otro lado, la edad media de quienes firman una hipoteca para adquirir una vivienda se sitúa en los 39 años, aunque para nuevos préstamos el promedio es de 38 y sube hasta los 42 entre quienes buscan mejorar las condiciones que ya tenían previamente. El ratio de préstamo sobre el valor de tasación (LTV) ha descendido hasta el 71%, lo que refleja que los compradores que acceden a una hipoteca requieren ahora un mayor ahorro inicial y necesitan tener mayor capacidad adquisitiva.

Desde la plataforma indican que cambiar de una hipoteca variable a otra fija o mixta puede generar unos ahorros que superen los 200 euros al mes, de media, sobre todo entre quienes firmaron durante el ciclo anterior de tipos elevados. Además, la mayoría de operadores del mercado ya no exige la contratación de productos adicionales, salvo la domiciliación de la nómina, lo que permite acceder a la financiación media en torno al 2,2% TIN.

Pero, pese a estos datos de actividad, el acceso efectivo a la vivienda en España sigue siendo casi imposible, gracias al encarecimiento del crédito y a la escasez de oferta asequible, a pesar de haber más de tres millones de viviendas vacías en España. Además, el parque de vivienda pública sigue siendo reducido, una situación agravada por las prácticas especulativas que presiona cada vez más al mercado inmobiliario privado.

Otro de los principales factores restrictivos es el coste del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITO), que en muchas comunidades supera el 10% sobre el valor de compraventa. Desde Trioteca plantean que la supresión o reducción de este tributo, especialmente para los primeros compradores, sería una vía efectiva para facilitar el acceso y movilizar el stock.

El entorno macroeconómico refuerza la volatilidad del mercado. El BCE rebajó en junio su tipo de interés de referencia al 2%, tras haberse mantenido durante más de un año en el 4,5%. Las previsiones sobre la inflación apuntan a una caída por debajo del 2%, lo que podría abrir la puerta a nuevas rebajas en el precio oficial del dinero antes de cerrar 2025, pero con reservas respecto al ritmo de actuación del banco central, tal y como apunta Gonzalo Bernardos, economista y advisor de Trioteca, en el estudio.