Los propietarios que vendan una vivienda alquilada deberán indemnizar a los inquilinos si incumplen esta normativa

El actual sistema inmobiliario español se encuentra tensionado por la alta demanda por parte de las familias y la escasa oferta, que encarece cada vez más sus precios, alcanzando en algunas ciudades los valores previos al estallido de la crisis de vivienda de 2008. Esta situación, en la que una gran cantidad de inversores pretende comprar viviendas, genera mucha incertidumbre en los inquilinos, que ven como sus contratos pueden llegar a romperse con el traspaso de la propiedad.

Para todos aquellos inquilinos, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es un seguro de estabilidad, ya que esta, en el artículo 14 establece y regula la subrogación del comprador en los contratos de arrendamiento y estableciendo límites precisos. En concreto, la ley establece que, quien adquiera una vivienda en la que ya habitase alguien con un contrato de alquiler, deberá respetarlo durante los primeros cinco años de vigencia del contrato, o siete si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

Esta ley establece así una seguridad habitacional para el inquilino, que no verá ninguna modificación de las condiciones acordadas con el anterior dueño durante el ese primer periodo de cinco o siete años de vigencia del contrato y no tendrá que buscar otra vivienda, en un contexto donde el acceso a la vivienda es una competencia entre decenas de pujadores.

Otra de las situaciones que se puede dar es que el nuevo propietario decida que no puedes seguir viviendo en su vivienda y de por finalizado el arrendamiento. En estas circunstancias, si el fin de contrato excede los plazos mínimos, es decir, si llega antes de que se cumplan los cinco años para personas físicas o los siete para personas jurídicas, la carga de indemnización recae sobre exclusivamente en el vendedor y solo en los casos en los que no se cumplan los mínimos marcados por la ley.

Cuando la venta se da una vez transcurridos los primeros cinco años de obligatoriedad, pero con un contrato vigente que se extiende por más años, el arrendatario podría ver extinguido su derecho antes del plazo acordado. En estos casos, la responsabilidad también recaerá sobre el vendedor de la vivienda. Para estos casos, las indemnizaciones previstas por la LAU corresponden a una mensualidad de renta por cada año del contrato que supere el mínimo legal.

Por ejemplo, si un contrato, firmado por una persona física como arrendador, se suscribió por un plazo de diez años y la vivienda se vende en el octavo año, quedarían dos años de alquiler que exceden los cinco protegidos por la ley. En este caso, el arrendatario tendría derecho a recibir del anterior propietario dos mensualidades como compensación.

La ley también contempla las situaciones en las que el arrendador y el inquilino acuerdan expresamente en el contrato que la venta extinguirá el arrendamiento. Si existe tal acuerdo, el nuevo propietario solo debe respetar la vivienda arrendada hasta completar los cinco o siete años de protección legal. Una vez transcurrido este plazo, no existe obligación alguna de indemnizar al arrendatario. Esto implica que el comprador no está obligado a pagar una compensación económica. La carga de la indemnización recae exclusivamente en el vendedor y solo en el caso de que la duración del contrato supere los plazos mínimos establecidos por la ley.