El alcalde de Barcelona, Jaume Collboni, anunció hace un año la elaboración del Plan Viure, que prevé eliminar los 10.000 pisos turísticos, haciendo caducar sus licencias, para destinarlos a vivienda residencial, y así mejorar el acceso a la vivienda en la ciudad. Ahora, el Instituto de Economía de Barcelona, a petición del Ayuntamiento, ha elaborado un estudio sobre el impacto de las viviendas de uso turístico sobre la economía, la ocupación y la vivienda, y ha concluido que esta medida, prevista para 2028, podría traducirse en una reducción de hasta el 13,4% en los precios de los alquileres residenciales.
La decisión del consistorio de no renovar las licencias de pisos turísticos, conocidos como HUT, responde a una tendencia que se ha intensificado en los últimos años. El auge de plataformas digitales como Airbnb y Booking impulsó el crecimiento de estos alojamientos, que pasaron de 81 licencias en 2005 a más de 10.000 en 2024, según el estudio. Esta proliferación ha generado mucha presión sobre el mercado inmobiliario residencial, lo que ha elevado los precios y ha hecho más complicado el acceso a la vivienda.
El fin de los pisos turísticos podría reducir el alquiler hasta 152 euros mensuales
En el informe han cuantificado el impacto de la desaparición de los pisos turísticos en el mercado del alquiler de Barcelona. Así, los autores estiman que la eliminación total de los HUT supondría una reducción de entre el 8% y el 13,4% en los precios de los alquileres. En términos absolutos, esto se traduce en una bajada de entre 1,3 y 2,1 euros por metro cuadrado, lo que, para una vivienda media de 71 metros cuadrados, representa un descenso mensual de entre 92 y 152 euros.
Es importante recalcar que dicho análisis parte del supuesto de que todos los pisos turísticos volverían al mercado del alquiler, como residencia tradicional. Con esto, se aumentaría la oferta de viviendas disponibles para alquiler de larga duración. Los autores advierten que el efecto real dependerá de que este retorno se produzca en su totalidad y de que no surjan otros factores que contrarresten la bajada de precios.
El precio de compraventa de vivienda podría bajar más de 22.000 euros por piso en Barcelona
Más allá del mercado del alquiler, la extinción de los HUT también tendría repercusiones en los precios de compraventa y en la economía local. El estudio estima que los precios de compraventa de viviendas podrían caer un 6,1%, lo que equivale a una reducción de 241 euros por metro cuadrado, o unos 22.400 euros para una vivienda media de 93 metros cuadrados.
En el ámbito económico, la desaparición de los pisos turísticos supondría una disminución del 0,04% del PIB de Barcelona, equivalente a 9 millones de euros trimestrales, y una reducción de entre el 0,35% y el 1,35% en el número de afiliaciones a la Seguridad Social, lo que representa entre 4.000 y 16.000 empleos menos.
Sin embargo, el informe matiza que estos efectos negativos sobre la economía y el empleo podrían ser menores si parte de la demanda turística se traslada a hoteles u otros municipios del área metropolitana. Además, subraya que la estimación del impacto en los precios de la vivienda parte de la hipótesis de que no cambian otros factores relevantes, como la llegada de nómadas digitales o el auge de los alquileres de temporada, que podrían compensar o incluso revertir la bajada de precios prevista.
En 2028 expirarán todas las licencias de alquiler turístico en la ciudad
El contexto normativo ha sido muy importante para la evolución de la normativa sobre los pisos turísticos en Barcelona. Tras años de crecimiento, el Ayuntamiento estableció un tope de licencias en 2014 y, posteriormente, implementó mecanismos de control y colaboración con plataformas digitales. En noviembre de 2023, el Gobierno de Cataluña aprobó el Decreto ley 3/2023, que permite a los municipios con mercados tensionados limitar o extinguir licencias de pisos turísticos. Tras la aplicación de esta norma, Barcelona anunció la extinción de todas las licencias HUT, y que expirarán en 2028.
El estudio advierte sobre varias limitaciones de su análisis. Entre ellas, la disponibilidad y calidad de los datos, la aplicación de la cláusula ceteris paribus, que asume que el único cambio relevante es la desaparición de los HUT, y el hecho de que el análisis se circunscribe al municipio de Barcelona, sin considerar posibles efectos indirectos en municipios cercanos o la reacción de la demanda ante el cambio de oferta.
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