Inversores inmobiliarios defienden cobrar alquileres por debajo del precio de mercado: “Los inquilinos lo valoran, querrán cuidar el lugar”

La tendencia de alquilar viviendas y locales a precios inferiores al promedio de mercado gana terreno entre los pequeños y medianos inversores inmobiliarios, como una estrategia para fidelizar a los inquilinos y asegurar rentabilidad a largo plazo. En un contexto de alta competencia y encarecimientos en varios países, no solo en España, algunos propietarios de Estados Unidos sostienen que esta práctica ayuda a reducir la rotación de inquilinos y a conservar el estado de los inmuebles.

Según relata Business Insider, inversores como Ted y Jamie Garber, con propiedades residenciales y comerciales en Florida, sostienen que alquilar por debajo de la media de su zona es beneficioso para ambas partes. “Siempre alquilamos a precios iguales o inferiores a los del mercado”, han explicado al medio especializado. La pareja administra 28 unidades repartidas en 15 propiedades y afirma que su metodología genera mayor demanda y compromiso por parte de los inquilinos, al tiempo que afianza la estabilidad de sus ingresos.

De acuerdo con Ted Garber, la clave está en que “los inquilinos valoran el hecho de que estén alquilando por debajo del precio de mercado, por lo que quieren cuidar el lugar”. Esta política de rentas moderadas, según el inversor, facilita que las viviendas permanezcan ocupadas y minimiza las pérdidas asociadas a la falta de inquilinos y la búsqueda de nuevos arrendatarios. “Ellos obtienen una buena oferta y nosotros seguimos ganando dinero con todo ello”, puntualizó.

Aunque los Garber aplican una estrategia general de precios competitivos, ajustan sus decisiones en función de las condiciones locales y el mercado. Las elevadas primas de seguros en Florida, motivadas por el aumento de riesgos naturales, han obligado a establecer un límite de incremento del alquiler del 5% anual, una cláusula que incluyen en los contratos. Sin embargo, al operar en zonas donde la oferta de alquileres supera con creces la demanda, como ocurre en áreas con fuerte presencia de grandes fondos institucionales, optan por mantener los valores sin cambios para evitar desocupaciones.

La experiencia de los Garber refleja una realidad en la que la independencia financiera se alcanza con ingresos consistentes y riesgos controlados. Empezaron su carrera en el sector inmobiliario en 2020 y hoy declaran ingresos “en su mayoría pasivos” por valor de seis cifras. Dedican cerca de 10 horas al mes a la gestión de sus propiedades, gracias a su modelo de negocio enfocado en atraer y retener inquilinos fiables con buenas ofertas.

La política de alquileres competitivos no es exclusiva de Florida. En el estado de Washington, inversores como Dion McNeeley también abogan por mantener las rentas por debajo del mercado. McNeeley, un hombre que se jubiló de manera anticipada gracias a su portafolio de alquileres, desarrolla una política denominada “estrategia de la carpeta”, fundamentada en la transparencia con sus inquilinos. El método consiste en realizar reuniones con los arrendatarios, mostrarles cifras concretas sobre el valor de la propiedad, impuestos, seguros y comparativa de alquileres en la zona.

“La mayoría de los inquilinos no se fijan en los precios de las viviendas a menos que estén pensando en comprar”, explicó McNeeley. El inversor utiliza una carpeta con información detallada que incluye imágenes de la vivienda, los valores de referencia del vecindario y los costes asociados. Su propósito es consensuar eventuales subidas y lograr acuerdos percibidos como justos por ambas partes.

En uno de los casos expuestos, los inquilinos heredados de un dúplex abonaban 1.100 dólares al mes cuando el valor promedio en el área rondaba los 1.600 dólares. McNeeley reconoció que una subida unilateral del alquiler al valor medio hubiera resultado perjudicial: “Si simplemente fuera a ver a esos inquilinos y les dijera: ‘Voy a subirles el alquiler a 1.600 dólares’, sería un idiota y probablemente se mudarían”. Prefiere informar a los ocupantes y consultar su percepción sobre un ajuste razonable. “Los inquilinos pidieron un aumento de más de 300 dólares, porque sigue estando por debajo de la media de la zona y siguen obteniendo una buena oferta”, relató.

“Nunca he tenido un inquilino que me haya dicho: ‘Si el promedio es de 1.600 dólares, deberíamos subirlo a 1.600 dólares’”, añadió el inversor. Tampoco recibió propuestas para reducir el alquiler. McNeeley subrayó que la permanencia de inquilinos satisfechos reduce los costes asociados a reparaciones, intermediaciones y periodos de vacancia. “Los inquilinos felices no destrozan la vivienda y no se mudan, y la rotación de inquilinos es una de las cosas más caras con las que tiene que lidiar un propietario”, explicó.