Minicasas prefabricadas: en qué terrenos puedes colocarlas y cuánto cuestan

Las minicasas prefabricadas son, para muchos, una vía de acceso más rápida, personalizable y económica, en comparación con una vivienda propia. Pero, antes de decantarse por esta opción habitacional, es importante saber en qué tipo de terrenos pueden instalarse, y los costes finales asociados a todo el proceso, desde la adquisición de la parcela hasta la legalización de la vivienda.

Antes de plantear siquiera el modelo y los acabados de la minicasa prefabricada, la elección del terreno se convierte en el primer gran paso del proyecto. Desde Idealista recalcan que la mayor parte de la inversión total recae precisamente sobre la parcela, y no sobre la vivienda en sí.

Para determinar qué parcela es la más adecuada, los expertos del portal inmobiliario aconsejan valorar la ubicación y, si es posible, que esté a menos de 50 kilómetros del lugar de trabajo habitual, sobre todo si se cuenta con hijos en edad escolar, por la cercanía a servicios y colegios. También deben tenerse en cuenta el precio, el acceso en transporte público y el tipo de suelo, entre otras cuestiones.

Existen tres grandes categorías de suelo que determinan la viabilidad legal del proyecto:

• Suelo urbano o edificable, que forma parte del plan urbanístico municipal y dispone de todos los servicios de agua, electricidad, saneamiento y vías de acceso necesarios para construir legalmente una vivienda.
• Suelo urbanizable, que puede transformarse en urbano una vez realizada la urbanización y cumplidos los requisitos municipales.
• Suelo rústico, generalmente destinado a fines agropecuarios y, salvo excepciones muy restringidas y ligadas a la explotación agrícola, no permite la construcción de viviendas residenciales.

La vivienda prefabricada solo puede instalarse en suelo urbano, aunque pueden existir excepciones muy limitadas para el suelo rústico, como la construcción de casas de aperos o viviendas vinculadas a actividades agrarias.

En cualquier caso, antes de adquirir una parcela conviene solicitar la ficha urbanística al ayuntamiento para conocer las restricciones de ocupación, alturas máximas y metros edificables que resultarán determinantes en el diseño y tamaño de la mini casa.

La normativa española equipara, en líneas generales, las casas prefabricadas con la obra tradicional. Esto implica que es obligatorio cumplir con la Ley Orgánica de Ordenación de Edificios (LOE) y el Código Técnico de la Edificación (CTE). Para legalizar la vivienda será necesaria toda la documentación habitual: proyecto básico y de ejecución, estudios geotécnicos y topográficos (con un coste que oscila entre los 250 y los 1.568 euros), licencias municipales, tasas, direcciones técnica y de obra, coordinación de seguridad, licencia de primera ocupación y registro ante notario.

El acondicionamiento de la parcela también tiene un impacto considerable en el presupuesto. Si el terreno presenta desniveles o requiere nivelación, los trabajos de preparación pueden encarecer mucho la operación, siendo los terrenos planos y sin obstáculos los más cotizados y, por tanto, los más caros.

No todos los conceptos relacionados con una minicasa prefabricada significan lo mismo. Desde Fotocasa matizan que “hacer una casa” suele referirse al precio de fabricación; “construirla” abarca tanto la estructura como la preparación y obra del terreno, “instalarla” implica el transporte y ubicación en la parcela, y “montarla” alude al ensamblaje final y las conexiones a los suministros.

El principal bloque de gasto es el de la propia vivienda. El precio depende de factores como el tamaño, los materiales empleados (madera, acero, hormigón…), el diseño elegido y el nivel de personalización. El coste de una mini casa prefabricada básica puede comenzar en los 30.000 euros, mientras que los modelos de lujo alcanzan y superan los 200.000 euros, sin contar parcela ni gastos adicionales.

A este primer bloque hay que sumar los trabajos previos de terreno como el geotécnico, la nivelación, cimentación y adaptación de la parcela, así como el transporte y montaje de la vivienda. El coste del transporte, montaje e instalación puede variar entre 4.000 y 30.000 euros, en función de la distancia, el tamaño de la casa y la dificultad de acceso a la parcela.

A esto se suman las tasas exigidas por los ayuntamientos para la obtención de licencias de obra mayor, que oscilan entre un 4% y un 6% del presupuesto de ejecución, el proyecto técnico (de 3.000 a 6.000 euros) y las conexiones a suministros, con un coste aproximado de 300 euros por servicio.

El precio total de instalar una minicasa prefabricada en un terreno depende de múltiples factores. Los más relevantes son: la localización (con licencias y acometidas más caras en grandes ciudades), la accesibilidad para maquinaria pesada, la eficiencia energética y los materiales elegidos, así como el grado de urbanización previa del terreno.