Joaquín García, experto en hipotecas, sobre los precios: “La tendencia será un aumento sostenido de precios en grandes ciudades y zonas costeras”

El mercado inmobiliario español está viviendo una subida constante de precios, que hace cada vez más difícil que los interesados puedan acceder a una vivienda en propiedad. Este proceso, impulsado por la elevada demanda y la escasa oferta, se da, en mayor medida, en las grandes ciudades y las zonas costeras.

Los últimos datos de Fotocasa destacan que el valor medio de un piso de 80 metros cuadrados alcanzó los 1.122 euros mensuales en agosto de este año, mientras que en 2024 se situaba en 992 euros, lo que representa un incremento interanual del 13,1%. Esta dinámica se traslada tanto al mercado de alquiler como al de compra, pero ahora, en la mayoría de las grandes ciudades, adquirir una vivienda con financiación hipotecaria resulta más asequible que alquilar.

Para analizar este fenómeno, el digital Líder Actual ha entrevistado a Joaquín García, experto hipotecario de Wypo. García describe cómo la combinación de factores macroeconómicos y estructurales está redefiniendo la percepción y la posibilidad de miles de familias en España de poder acceder a una vivienda.

De acuerdo con García, esta transformación ha sido posible porque “la moderación del tipo medio de las nuevas hipotecas respecto a picos previos (tipos medios en torno al 2% y 3% previstos en 2025) y los plazos más largos” han permitido ajustar las mensualidades. También añade que, frente al auge del alquiler turístico y la escasez de oferta, “la compra también se está convirtiendo en la alternativa más asequible”.

El experto matiza que la comparación entre ambas fórmulas se ha invertido. “La subida muy fuerte de los precios del alquiler por escasez de oferta y turismo de corta estancia, hace que la cuota hipotecaria relativa quede por debajo del alquiler en muchas ciudades. En conjunto, esto está cambiando la ecuación coste mensual alquiler vs. compra”, explica García en la entrevista con Líder Actual.

A pesar de este cambio en la mentalidad de los consumidores, el principal obstáculo para acceder a la compra sigue siendo la entrada inicial exigida por las entidades financieras. Según el experto, “es difícil dejar la entrada como una barrera, pero también es una garantía para que el sistema bancario no vuelva a caer como pasó en 2008”.

Enumera, no obstante, alternativas, como “aportar avales o préstamos familiares” o aprovechar convenios especiales de entidades que “financian más del 80% para clientes con buen perfil económico; incluso se puede llegar al 100%, o al menos a un 90% en perfiles estándar si cumplen ciertos requisitos de ingresos”.

Frente a la incertidumbre, crece el interés de los compradores por las hipotecas a tipo fijo. “Por seguridad: tenemos en el imaginario colectivo la crisis que nos afectó en 2008, cuando comenzaron años de volatilidad y subidas vertiginosas en el tipo de interés. Es normal que las familias ahora busquen estabilidad en la cuota y el tipo fijo elimina la incertidumbre y facilita la planificación presupuestaria”, sostiene García. Según el experto, se están firmando “hipotecas fijas en torno al 2% e incluso por debajo con vinculaciones”, e inclusive “tipos fijos cercanos al 1% en las hipotecas mixtas”.

La consolidación de la compra frente al alquiler no está exenta de matices y riesgos. El especialista puntualiza que “comprar tiene pros y contras”. Por un lado, puede conllevar un apalancamiento alto en perfiles con ingresos inestables. Sin embargo, también va dotándote de un activo aportando mensualmente una cuota que puede ser más baja que el alquiler”, matiza.

La sugerencia que ellos dan desde Wypo se centra en “evitar cuotas que estrangulen liquidez, mantener colchón de emergencia y preferir productos que protejan frente a variaciones de tipos”.

Mirando hacia el futuro, García pronostica un escenario marcado por la “consolidación del aumento sostenido de precios, sobre todo en grandes ciudades y zona costera, y preferencia por hipotecas con tipos fijos y presión sostenida sobre el alquiler por oferta limitada”. Añade que la digitalización y el asesoramiento especializado tomarán un rol clave en la nueva etapa del mercado hipotecario.

Sobre la planificación de las finanzas familiares, el especialista recomienda que “la suma de la cuota de la hipoteca y los gastos asociados a la vivienda no exceda más de un 5% de lo que le costaría una cuota mensual de alquiler de esa vivienda. Es, sin duda, una gran operación, ya que, por un ligero importe superior, estás construyendo un patrimonio que puede asegurar tu futuro”.

En cuanto a las políticas públicas necesarias, menciona: “La liberación del suelo para promover la construcción de vivienda nueva; incentivos fiscales o regulatorios para reconvertir viviendas turísticas a residenciales, y políticas que aumenten la oferta”. Estas medidas, apunta, serían clave para suavizar la presión actual en el mercado residencial.

Para quienes consideran entrar ahora en el mercado, la recomendación de los expertos es informarse y aprovechar la oferta de financiación disponible, pero siempre con prudencia financiera. La tendencia, subraya García, seguirá marcada por “un aumento sostenido de precios en grandes ciudades y zonas costeras”.