Cómo se presenta el mercado inmobiliario en Madrid y Barcelona en 2026: precios al alza y el acceso a la vivienda cada vez más difícil

El problema del acceso a la vivienda en España no para de agravarse, ni está previsto que mejore, al menos a corto plazo. Según el Observatorio de la Vivienda, el precio medio de una casa libre alcanzó los 2.093,5 euros por metro cuadrado en el segundo trimestre de 2025, lo que implica un aumento interanual del 10,4%. Esta cifra deja el mercado residencial muy cerca de alcanzar el récord histórico registrado durante el boom inmobiliario de 2008, y la situación afecta tanto a la vivienda nueva como a la de segunda mano.

Y esta situación, impulsada por una demanda sostenida y una oferta cada vez más limitada, posiblemente continúe durante el 2026. Un análisis de Property Partners revela que el mercado inmobiliario español está viviendo una transformación profunda, que presenta rasgos diferenciados entre grandes ciudades como Madrid y Barcelona.

En el caso de la capital, la ciudad se ha consolidado como un polo de atracción para la inversión internacional, favorecida por su rol creciente como epicentro financiero en Europa. Este fenómeno ha hecho que la lucha por cada metro cuadrado disponible sea una guerra, especialmente en las áreas más demandadas del centro.

De acuerdo con los expertos inmobiliarios, la polaridad en el mercado madrileño es clara: las viviendas con mejor ubicación y valoración consiguen venderse muy rápido, ya que una de cada diez operaciones se concluyen en menos de una semana. Por el contrario, en los barrios del sur, donde el metro cuadrado es más asequible, los periodos de comercialización se prolongan durante semanas. El tiempo medio para completar una compraventa en Madrid durante 2025 fue de solo 73 días.

La escasez de vivienda de calidad se suma al incremento de la demanda, sobre todo la internacional, y especialmente por parte de inversores latinoamericanos interesados en los barrios de Retiro, Salamanca, Chamberí y Chamartín. Estos distritos concentran gran parte de las operaciones que, ante la saturación del mercado central, se desplazan hacia zonas en expansión como Nuevo Norte, Valdecarros y Campamento.

Con todo esto, Property Partners pronostica que el crecimiento del precio en Madrid no se desacelerará durante 2026, ya que la oferta de vivienda nueva sigue siendo muy limitada y la presión de los compradores continúa aumentando. El precio medio de venta en el centro de Madrid ha alcanzado los 4.952 euros por metro cuadrado, como resultado de una gran competencia y una oferta insuficiente.

Los expertos advierten que, si esta tendencia se mantiene y no se amplía la oferta de nuevas viviendas, los precios seguirán su escalada en los próximos años, generando oportunidades para los propietarios que quieran vender, pero haciendo más difícil el acceso a los nuevos compradores.

En Barcelona, el mercado inmobiliario atraviesa un proceso de cambio vinculado a nuevas medidas regulatorias. El Ayuntamiento ha anunciado que no renovará ninguna licencia de vivienda turística una vez que expiren a partir de noviembre de 2028, lo que afectará a más de 10.000 pisos turísticos. Con esta decisión, pretenden liberar parte del parque de viviendas y dirigirlo al alquiler residencial tradicional.

Sin embargo, el impacto de esta restricción no se está traduciendo todavía en una disminución de los precios de compraventa. El valor medio del metro cuadrado en Barcelona ha llegado a los 4.991 euros, su máximo histórico. Desde Property Partners valoran que este precio podría continuar creciendo, especialmente en el segmento prime. La transformación del mercado, marcada por la reducción del alquiler turístico, podría alterar el mapa residencial a medio plazo, aunque no se prevé que incremente la cantidad de viviendas disponibles para la compraventa a corto plazo.

La ciudad sigue atrayendo inversión vinculada al turismo y a la tecnología, lo que mantiene activa la demanda de vivienda en ubicaciones estratégicas. Los expertos inmobiliarios anticipan que, durante 2026, persistirá un desequilibrio entre la escasez de producto residencial de calidad y las buenas condiciones de financiación, lo que prolongará la tendencia de subida de los precios.

Ambas ciudades se consolidan como referentes para la inversión inmobiliaria en Europa, cada una con sus propios matices. Madrid destaca en el segmento de obra nueva y vivienda de lujo, mientras que Barcelona mantiene su atractivo internacional y su capacidad de adaptación. La combinación de demanda sostenida, diferencias regulatorias y restricciones en la oferta han convertido a las dos urbes en escenarios donde el precio de la vivienda sigue al alza y el acceso para compradores locales resulta cada vez más complicado.

Así, la conclusión es que, sin un incremento relevante en la oferta de vivienda, tanto Madrid como Barcelona enfrentarán en 2026 el mismo problema estructural que hoy impide el acceso generalizado a la propiedad, mientras los precios se mantienen entre los más altos de la historia reciente del mercado residencial español.