Más suelo, menos burocracia y fiscalidad eficiente: las claves para acelerar la construcción de viviendas y frenar su precio

Las previsiones se han cumplido y el precio de la vivienda ya roza los máximos alcanzados durante del ‘boom’ inmobiliario de 2008, justo antes de que estallara la burbuja. El coste de la vivienda libre subió un 10,4% interanual en el segundo trimestre del año, hasta pagarse el metro cuadrado a 2.093,5 euros, según datos publicados el pasado viernes por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

El principal catalizador que propulsa esta subida de precios es la escasez de vivienda, que impide dar respuesta a una demanda que no cesa. Un déficit que irá a más. Las previsiones apuntan que la población española alcanzará en 2030 los 52 millones de habitantes, cuya necesidad de vivienda deberá ser atendida, por lo que tendrían que sacarse al mercado entre 1,6 y 2,3 millones de casas en los próximos cinco años, calcula Carlos Balado, profesor OBS Business School, director de Eurocofín y director del informe Mercado inmobiliario en España 2025.

Para hacer frente a esta necesidad, los expertos recomiendan acometer cambios que faciliten y aceleren la construcción de nuevas viviendas, lo que generaría un aumento de la oferta que contribuiría a frenar y estabilizar los precios. Entre estos cambios destacan los relacionados con la ley del suelo. “Es necesario cambiar la ley del suelo para que los tiempos de desarrollo de la vivienda no sean de 20 años. Esto permitiría evitar la judicialización del urbanismo”, señala Balado en su informe.

Aunque en España escasea el suelo, principalmente en las grandes ciudades, se estima que existen 255 millones de metros cuadrados de suelo edificable para construir al menos 1,8 millones de viviendas en los próximos 30 años. Pero existen cuestiones que dificultan el desarrollo de proyectos, como el elevado precio del suelo, que ha aumentado en el segundo trimestre del año un 7,9% de media. Esta subida hace que el sector promotor necesite 25.000 millones de euros cada año durante los próximos diez años para poder duplicar la producción de vivienda en España.

Un objetivo difícil de conseguir, si se tiene en cuenta que el crédito concedido a este sector está en el nivel más bajo desde principios de los años 1990 —supone un 6% del PIB— debido a las elevadas garantías exigidas por los bancos.

Para salvar este problema, Balado considera necesaria una mejor planificación urbanística con la que los promotores puedan anticipar con años de antelación sus proyecciones financieras, además de poner en marcha los mecanismos que permitan su desarrollo efectivo.

Otro de los obstáculos que se necesitan derribar para impulsar la edificación, en opinión de los expertos, es la excesiva burocracia que existe en nuestro país para la construcción de viviendas. “Existe una inseguridad jurídica que hace que proyectos que ya de por sí se demoran entre 10 y 15 años en su desarrollo puedan llegar a sumar retrasos de 20 años”, señalan.

En cuanto a los plazos para la concesión de licencias, llegan hasta los dos años, y el promotor debe pasar por tres niveles administrativos: el municipal, el autonómico y el estatal. “La clave para solucionar dicho meollo”, explica Carlos Balado, “es avanzar hacia la simplificación administrativa, diseñando un procedimiento común que integre a todas las administraciones implicadas. De esa manera, una vez iniciada una solicitud, cada nivel administrativo irá emitiendo la información pertinente sobre su situación. Estas resoluciones coordinadas evitarían su paralización en alguna fase del proceso”.

Modificar la fiscalidad de la vivienda para hacerla más eficiente, suprimiendo redundancias y evitando su impacto inflacionista en el precio final es otra de las propuestas de los expertos. Y es que los impuestos en España pueden llegar a encarecer un 45% el precio final de una vivienda y afectan a todos los agentes involucrados: constructores, promotores, compradores, vendedores, arrendadores y arrendatarios. Reconocen que esta elevada fiscalidad, junto con la “excesiva” regulación y la “escasa” asignación de recursos a esta partida por parte del sector público, están “agravando la situación actual del mercado inmobiliario”.

Desde que la promotora inicia la compra de suelo para la construcción de una casa hasta que la compra su nuevo propietario, pueden pagarse hasta 16 figuras tributarias, lo que convierte a la vivienda en un importante medio de financiación para las administraciones públicas. En total, el Estado recaudará en 2025 cerca de 52.000 millones de euros en impuestos aplicados a este sector. En términos relativos al PIB, la recaudación total por la tributación sobre la vivienda representa aproximadamente un 3,5%.

Esta cifra contrasta con el peso del total del gasto destinado por las administraciones públicas a políticas de vivienda, que se sitúa en torno al 0,5% del PIB. “Esta disparidad pone de manifiesto el escaso protagonismo que las políticas públicas de vivienda ocupa dentro de las prioridades de gasto del sector público”, indica el informe.

España aplica el tercer tipo máximo más elevado del impuesto sobre transacciones en Europa, con un 11%, solo por detrás de Bélgica (12,5%) y el Reino Unido (12%). También está entre los países con una mayor tributación sobre las plusvalías, comparable a Suecia y solo superada por economías como Dinamarca (42%), Noruega (37,8%) y los Países Bajos (36%).

Estas diferencias “desincentivan la compraventa de vivienda y reducen la oferta disponible, generando ineficiencias que pueden traducirse en precios más elevados para los compradores”, señalan los autores del informe. Por ello, proponen “modificar su fiscalidad para hacerla más eficiente, suprimiendo redundancias y evitando su impacto inflacionista en el precio final”.