Gonzalo Bernardos, economista: “En 2025 un perrito, un gatito y un periquito son capaces de enseñar una vivienda y venderla”

El fenómeno de los frustrados inmobiliarios, definido por Gonzalo Bernardos como aquellas personas que pierden propiedades por intentar negociar el precio en exceso, ilustra una de las transformaciones clave del sector inmobiliario en un contexto en el que acceder a una vivienda cada vez se complica más para aquellos que no vayan a heredar un inmueble. Bernardos, reconocido economista y experto en bienes raíces, sostiene que, en el actual escenario, la demanda muestra una disposición a pagar precios superiores a los estimados en períodos anteriores, superando incluso al auge experimentado en los años previos.

Durante su intervención en el podcast Monopoly Inmobiliario, Bernardos señaló que el problema principal para quienes no logran captar viviendas no reside en el mercado, sino en la propia gestión de las agencias inmobiliarias: “si usted no encuentra viviendas para comercializar el problema no es el del mercado, el problema es el suyo, no está haciendo su trabajo”. Según el experto, el entorno de 2025 se caracteriza por la facilidad de venta y la presión de la subida de precios, generando una “oferta incendiada” que acelera el dinamismo del mercado.

Para los propietarios de agencias inmobiliarias, Bernardos aconseja un cambio radical en el modelo de reparto de comisiones: “les aconsejo lo siguiente, que el importe variable le repartan el 90% al que capta y el 10% al que enseña la vivienda”. A su juicio, la labor de enseñar viviendas ha perdido complejidad, afirmando que “un perrito, un gatito y un periquito son capaces de enseñar la vivienda y venderla” ante la fuerte motivación de compra actual: las viviendas, apunta, “no se van a vender, se van a comprar”.

El experto describe la tendencia creciente de aceptar propiedades incluso cuando están ligeramente sobrevaloradas, respaldado por una demanda que “está dispuesta a pagar mucho más”. Esta situación, opina, responde a una venta impulsada tanto por la facilidad de cierre como por la subida de los valores de los inmuebles.

Otro aspecto resaltado por Bernardos es el método de captación en exclusiva. Recomienda reincorporar esta práctica, ofreciendo a los propietarios exclusividad durante tres meses y comprometiéndose a vender dentro de ese plazo, lo que, de no cumplirse, permitiría a los propietarios buscar otras agencias. Además, pone de manifiesto que, en la práctica, quienes más tardan en decidirse a cerrar un trato suelen perder la oportunidad, elemento que contribuye a la proliferación de compradores frustrados: “personas que han intentado regatear una o dos veces... Porque el otro ha pagado lo que pedía el propietario y en consecuencia ya lo que les dice el propietario lo aceptan”.

Respecto al acceso a la vivienda nueva versus segunda mano, Bernardos argumenta que la obra nueva es más accesible para muchos compradores, ya que el desembolso de la entrada se distribuye en el tiempo y el inmueble suele tasarse por un valor ligeramente mayor al final del proceso, facilitando el acceso a una hipoteca más amplia. Este contraste es más severo en el mercado de segunda mano, donde el comprador debe reunir hasta un 30% del valor inicial entre entrada e impuestos.

Finalmente, Bernardos subraya la necesidad de mayor flexibilidad por parte de las administraciones públicas, que considera aún condicionadas por el temor a repetir los excesos urbanísticos del pasado. Requiere que estas entidades se adapten al nuevo contexto de demanda fuerte y legítima por la promoción de obra nueva, lo que según él podría aliviar la presión actual sobre el mercado y mejorar el acceso a la vivienda.