El extraño caso de la vivienda en París: “Hoy en día, más de uno de cada cinco propietarios vende con pérdidas”

La capital francesa atraviesa una paradoja poco habitual en el mercado inmobiliario actual: mientras quienes compraron vivienda en 2015 y la vendieron en 2020 lograron plusvalías de hasta un 35%, muchos de los que invirtieron a partir de ese año hoy enfrentan pérdidas. En un contexto de constante encarecimeinto del coste de acceso a la vivienda en la mayoría de países europeos, con especial incidencia en las grandes ciudades de estas regiones, en París los precios han caído un más de un 10% desde 2020. Esto, junto con la tendencia creciente de los tipos de interés, ha transformando por completo el panorama inmobiliario de una de las ciudades con el suelo más cotizado tanto para residentes como para turistas.

Durante los cinco años previos a 2020, París vivió una auténtica fiebre inmobiliaria. Los precios se dispararon un 35% en apenas un lustro, apoyados en unos tipos de interés históricamente bajos que cayeron incluso por debajo del 1%. La pandemia de Covid-19 aceleró las transacciones, consolidando un “pico” que ahora se revela insostenible, según explica Le Parisien. Desde entonces, la tendencia se ha invertido: entre 2020 y 2025 los precios descendieron un 11%. Según Se Loger, más de uno de cada cinco propietarios que vende hoy en la capital lo hace a pérdida. “Con los tipos actuales, entre el 3,2% y el 3,5%, y los precios en retroceso, la mayoría de las viviendas compradas tras 2020 se revenden con pérdidas”, resume Thomas Lefebvre, vicepresidente de datos del portal inmobiliario en declaraciones recogidas por el diario local.

El primer factor a tener en cuenta es el encarecimiento del crédito. En solo cinco años, los tipos hipotecarios pasaron de niveles ultrabajos a situarse mása de dos puntos enteros por encima. Esto redujo drásticamente la capacidad de endeudamiento de los hogares y frenó la demanda. El segundo elemento es el propio “efecto burbuja” de 2020: la conjunción de hipotecas baratas y confinamiento disparó el número de operaciones, inflando los precios muy por encima de lo sostenible. A ello se suma la presión de la inflación desde 2021, que erosionó el poder adquisitivo y limitó el ahorro disponible para la compra de vivienda. Finalmente, la pandemia cambió las preferencias: muchos compradores se desplazaron hacia la periferia, donde el metro cuadrado cuesta menos de 3.000 euros, frente a los casi 9.800 euros por metro cuadrado de media en París, según la Federación Nacional de Inmobiliarias (FNAIM).

Este diagnóstico está respaldado por los datos de los organismos oficiales. El Instituto Nacional de Estadística y Estudios Económicos (INSEE) confirma que, desde 2022, tanto los precios como el número de transacciones han retrocedido en Île-de-France, la región en la que se encuentra París, tras casi una década de alzas continuas. Por su parte, la FNAIM coincide en que la capital acumula una caída superior al 11% desde 2020, con un precio medio en torno a los 9.768 euros por metro cuadrado a comienzos de 2025. Lo inédito, según la federación, es que 2023 y 2024 registraron descensos simultáneos tanto en precios como en volumen de ventas, algo que no se veía desde hacía décadas.

Aunque las pérdidas actuales son dolorosas para muchos, los analistas coinciden en que los tipos al 1% fueron una anomalía difícilmente repetible. INSEE y los notarios del Gran París detectaron ya en 2024 un inicio de estabilización, mientras que la FNAIM prevé que el elevado ahorro de los hogares franceses y el regreso del crédito puedan apuntalar una recuperación en 2025.