Un arrendador tendrá que pagar 12.000 euros a un inquilino y se juega una multa de 15.000 por cobrarle más de lo debido: “No sabía las consecuencias”

Un propietario de varios inmuebles en la zona de Lyon, en el departamento del Ródano (Francia), se enfrenta a una reclamación económica de 12.000 euros y a una posible multa de 15.000 euros por no respetar los límites al precio del alquiler de su apartamento en Villeurbanne. Según ha trascendido en declaraciones a Le Progrès, Christophe, que lleva seis años alquilando el mismo piso de 74 metros cuadrados, recibió hace pocas semanas una notificación tras la denuncia de uno de sus inquilinos.

En concreto, el arrendatario comunicó a la administración competente que el alquiler solicitado por Christophe no respetaba el marco legal vigente en Lyon y Villeurbanne desde noviembre de 2021, cuando se instauraron medidas específicas de control del mercado para limitar los precios en el sector privado, a fin de garantizar el derecho a la vivienda. El piso, completamente amueblado, tiene cuatro habitaciones y cada uno cuenta con su respectivo contrato. Es decir, viven y pagan cuatro personas.

El escrito remitido por la autoridad local en materia de vivienda insta a Christophe a devolver al arrendatario el importe correspondiente a cuatro años de exceso de renta cobrada, fijado en 12.000 euros, y a realizar la devolución en un máximo de dos meses. Además, establece que, de no cumplir con esta obligación en el plazo determinado, podrá ser sancionado con una multa complementaria de 15.000 euros.

El propietario asegura que no estaba completamente informado sobre la aplicación de las normas de encuadramiento de alquileres, así como que no supo anticipar todas las consecuencias legales derivadas del importe cobrado: “Me piden que rehaga los contratos de arrendamiento, pague 12.000 euros y me amenazan con una multa de 15.000 euros si no pago inmediatamente”, ha manifestado Christophe sobre la situación, que ha calificado de inesperada.

También lamenta que el inquilino no le comunicara previamente su intención de denunciarle y no le diera la oportunidad de regularizar voluntariamente el contrato. “Lamento no haber recibido una carta de aviso previo (...). La situación se habría regularizado sin que yo me arriesgara a una multa”, defiende.

La legislación francesa que limita los precios del alquiler, en vigor desde noviembre de 2021 en Lyon y Villeurbanne, establece un umbral máximo para las rentas que los propietarios pueden cobrar en los contratos de arrendamiento de viviendas en zonas tensionadas. El mecanismo permite a los inquilinos presentar denuncia formal ante la administración si consideran que están pagando un precio superior al de referencia fijado.

Tras la investigación correspondiente, la autoridad puede exigir la devolución de las cantidades indebidamente percibidas y, en caso de impago, imponer una sanción económica suplementaria a los propietarios infractores.

En el caso de Christophe, esta autoridad determina que debe indemnizar al inquilino por el exceso de alquiler abonado durante los últimos cuatro años de contrato, así como rehacer los contratos conforme a la normativa. El propietario reconoce que tenía “sospechas” sobre el sobreprecio, aunque desconocía el alcance de la infracción: “Sospechaba que estaba pagando más de la renta de referencia, pero desconocía las consecuencias”, se justifica en declaraciones a Le Progrès.

Tras recibir el requerimiento, Christophe se enfrenta a la devolución del sobreprecio y a la adaptación obligatoria de sus contratos de arrendamiento. Ante el riesgo de nuevas denuncias y sanciones, el propietario ha planteado no rehacer conforme a la ley todos los contratos, como asegura que habría hecho con el del denunciante, sino la posibilidad de vender sus propiedades de alquiler una vez que finalicen los actuales contratos.

En España, cuando un propietario desea alquilar una vivienda situada en una zona tensionada, debe ajustarse a las condiciones establecidas por la Ley de Vivienda de 2023. Estas zonas se definen cuando el coste del alquiler supera el 30% de los ingresos medios de los hogares o cuando los precios han crecido más de lo razonable en relación con el IPC.

Las limitaciones dependen del tipo de propietario. A los pequeños propietarios (con menos de cinco viviendas) se les permite mantener el precio del contrato anterior, actualizado, y solo pueden aumentarlo hasta un 10% en casos justificados, como mejoras en la vivienda o contratos de larga duración.

Por otro lado, los grandes tenedores (con cinco o más viviendas) están obligados a fijar el precio según el Índice Estatal de Referencia de Precios de Alquiler (SERPAVI).

Además, si una vivienda no ha sido alquilada en los últimos cinco años, el nuevo precio debe respetar ese índice de referencia, sin importar el tipo de propietario.

El incumplimiento de estas obligaciones puede conllevar sanciones de hasta 90.000 euros. Sin embargo, también existen bonificaciones fiscales (de hasta el 90 % en el IRPF) para quienes reduzcan precios, rehabiliten viviendas o alquilen a jóvenes, según la normativa autonómica.