Un consultor inmobiliario explica por qué “el mercado inmobiliario está asfixiado” en Madrid: “Sin reformas estructurales, lo peor aún está por llegar”

El acceso a la vivienda se ha convertido en uno de los principales retos sociales y económicos en las grandes ciudades españolas, y Madrid no es la excepción. En 2025, la tensión entre la oferta y la demanda ha alcanzado niveles alarmantes: mientras el 81% de los ciudadanos se muestra dispuesto a comprar vivienda, apenas un 12% de los propietarios está dispuesto a vender, según datos de FC Research. En el mercado del alquiler, el desequilibrio es similar. Un 78% de los españoles percibe una grave escasez de pisos disponibles, especialmente en comunidades como Madrid y Cataluña.

A esta falta de oferta estructural se suma una subida sostenida de los precios. En el primer trimestre de 2025, el precio de la vivienda libre aumentó un 12,2% interanual, mientras que el alquiler subió un 10,3% en 2024, según el INE. Esta situación empuja a muchas familias al límite de su capacidad económica y agrava la desigualdad en el acceso a una vivienda digna. En paralelo, el déficit estructural de vivienda en España ya alcanza las 680.000 unidades, según estimaciones del Banco de España.

En este contexto, las administraciones locales han comenzado a implementar medidas que buscan aliviar algunos de los efectos más visibles de la crisis. Una de ellas es el Plan Reside, recientemente aprobado por el Ayuntamiento de Madrid, que limita los pisos turísticos en edificios donde conviven residentes permanentes y visitantes temporales. El objetivo declarado es reducir conflictos vecinales y preservar el uso residencial del parque de viviendas en barrios saturados por el turismo.

Sin embargo, voces del sector inmobiliario han criticado la medida por considerarla insuficiente e incluso contraproducente. Uno de los más contundentes ha sido el consultor inmobiliario Eduardo Molet, quien sostiene que el Plan Reside actúa sobre los síntomas, pero no sobre las causas reales del problema. “Se está vinculando erróneamente el auge de los pisos turísticos con la escasez de vivienda residencial, cuando el origen de la crisis está en la falta de oferta y en una legislación que desincentiva al propietario”, afirma.

Molet señala que muchas pequeñas inmobiliarias han tenido que cerrar por falta de producto, y que la normativa vigente ha generado un entorno de inseguridad jurídica que aleja a los propietarios del mercado del alquiler. Según el experto, las limitaciones impuestas a la rentabilidad “empujan a los propietarios a abandonar el alquiler residencial, optar por el turismo o directamente mantener la vivienda vacía”, explica.

En zonas turísticas, el impacto de este fenómeno es especialmente visible: hasta un 50% del parque residencial puede estar destinado al alquiler vacacional, lo que reduce aún más la disponibilidad de vivienda para uso habitual. Sin embargo, Molet subraya que este fenómeno es más una consecuencia que una causa del colapso inmobiliario actual.

Frente a estas dinámicas, el consultor propone un cambio de rumbo en la política de vivienda: una fuerte inversión pública en vivienda social, la liberación de suelo urbanizable, la simplificación de la burocracia urbanística y una reforma del mercado del suelo que incentive la construcción de vivienda asequible. “Los planes como Reside pueden mejorar la convivencia en los edificios, pero no deben venderse como soluciones al problema de acceso a la vivienda. Sin reformas estructurales, lo peor aún está por llegar”, concluye.

Mientras tanto, la brecha entre las políticas adoptadas y las necesidades del mercado continúa creciendo. El reto, según expertos como Molet, no está en prohibir más, sino en construir más y con visión de futuro.