La compra de vivienda y los precios rozan las cifras de la burbuja inmobiliaria, pero “ahora no hay riesgo de que estalle”

El mercado inmobiliario se calienta mes a mes impulsado por el aumento de las compraventas, del precio de la vivienda y de la firma de hipotecas, alcanzando cifras que se acercan a las de 2007, un año antes de que estallara la burbuja inmobiliaria. Pero las circunstancias no son las mismas, por ello los expertos creen que la burbuja “no tiene visos de estallar, al menos a corto plazo”, por lo que se seguirán pagando precios altos.

Los números son elocuentes. Según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), la compraventa de viviendas se disparó en mayo un 39,7% respecto al mismo mes de 2024, hasta alcanzar un total de 61.054 operaciones, su mayor cifra en ese mes desde 2007 en que se realizaron 60.032 compraventas. Con las cifras de mayo se encadenan once meses consecutivos de alzas interanuales. Otro hecho a destacar es que en todas las comunidades autónomas se incrementaron las ventas.

Estos datos reflejan una gran fortaleza de la demanda de vivienda. “Las compraventas se aceleran y estas cifras se acercan a los máximos de la burbuja inmobiliaria de 2007”, afirma Ferran Font, director de Estudios de pisos.com. Argumenta que este incremento se debe a “una demanda especialmente activa, interesada en aprovechar la coyuntura e hipotecarse en unas condiciones muy atractivas”.

Por su parte, María Matos, directora de Estudios de Fotocasa, achaca la reactivación de la demanda de vivienda a varios factores, como el cambio de ciclo hipotecario impulsado por el recorte de tipos de tipos de interés del Banco Central Europeo que ha abaratado las hipotecas; el optimismo y la confianza de los compradores en el mercado y a un aumento de la tasa de ahorro de los hogares. Todo ello “ha hecho que 2025 cuente con viento de cola para mostrar una actividad dinámica del mercado de la vivienda durante todo el año”.

Matos incide en que mayo cerró con 61.054 operaciones, lo que supone el mejor mayo de la historia, por lo que si se sigue manteniendo este ritmo de compraventas de más de 60.000 firmas de media, “2025 podría convertirse en el mejor año desde 2007, cuando se llegó a las 775.000 transacciones”.

Si las compraventas aumentan, los precios también. Cerraron junio con un crecimiento interanual del 11,2%, tanto en vivienda nueva como de segunda mano, según datos de Tinsa. Las causas de esta remontada generalizada son “el aumento de población desde 2021 en un entorno de escasez de oferta de vivienda y el contexto económico benigno en términos de resistencia del empleo y reducción de los tipos de interés, lo que dinamiza la demanda de vivienda”, argumenta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

Los precios irán a más impulsados por la falta de casas y la demanda creciente. Según Arias, aunque en el primer trimestre del año la actividad promotora aumentó, las viviendas terminadas añadidas al parque inmobiliario se contrajeron, lo que refleja las dificultades que vivió la construcción durante la pandemia. “Esto hace anticipar la persistencia de tensionamientos en los precios en el corto plazo generados por la escasez de oferta, si bien se irán moderando a medida que los proyectos en marcha se vayan finalizando”, incide la experta.

Esta evolución al alza de los precios ha hecho que el valor medio de la vivienda nueva y usada se haya incrementado un 55,3% desde el mínimo registrado durante la crisis financiera originada en 2008 y se encuentra solo un 8,6% por debajo de los máximos de 2007.

Ante este escenario, los expertos reconocen que aunque en precios y compra de viviendas estamos muy cerca de los años de la burbuja inmobiliaria, “aún no hay riesgo de que estalle". Y es que las circunstancias son muy distintas.

A juicio de Miquel Riera, analista hipotecario del comparador financiero HelpMyCash, aunque “sí existe un boom inmobiliario, como indican los incrementos en compras e hipotecas formalizadas y el importante aumento del precio de la vivienda en venta, los datos sugieren que no nos encontramos todavía en una situación como la vivida durante la burbuja de principios de los años 2000”.

Entre los años 2003 y 2008 se dieron varios factores que originaron una enorme burbuja inmobiliaria, como la concesión de hipotecas con gran riesgo de impago, la construcción excesiva de viviendas sin demanda real y la especulación por parte de empresas y particulares. Todo ello acabó en 2008 tras explotar la burbuja y originando una grave crisis económica y financiera en nuestro país.

Las cifras de esos años apuntaban al desastre. En el primer trimestre de 2007, según el Banco de España, el 15,7% de las hipotecas concedidas cubrían más de un 80% del valor de las viviendas financiadas, había bancos que financiaban más del 100% de la compra. Además, los hipotecados dedicaban una media del 45,18% de su salario al pago de las cuotas mensuales, según el Colegio de Registradores de España; muy por encima del 35% recomendado.

A todo ello se unía que se construía mucho y se compraban y vendían las viviendas muy rápido para especular: en 2007 se concedieron 135.659 visados de dirección de obra nueva, según el Ministerio de Transportes y Movilidad Sostenible, y los propietarios que vendían sus casas solo habían habitado en ellas unos siete años de media, según el Colegio de Registradores de España.

Frente a estas cifras, Riera señala que los actuales datos “se quedan lejos aún de los registrados durante la burbuja. Así, en el primer trimestre de 2025, el porcentaje de hipotecas con una financiación superior al 80% fue del 10,9%, mientras que el esfuerzo medio para pagar las cuotas fue del 32,4%. Además, en 2024 se concedieron 30.610 visados de dirección de obra nueva y el tiempo medio de posesión de las viviendas transmitidas fue de casi 18 años”.

En cuanto al nivel de precios, Miquel Riera reconoce que “sí han alcanzado un nivel parecido al de la burbuja inmobiliaria de principios de los años 2000”. Según el Colegio General del Notariado, el coste por metro cuadrado de las viviendas adquiridas durante el cuarto trimestre de 2024 fue de 1.807,85 euros; el mayor valor desde el mismo período de 2007.

Sin embargo, cree que las razones que explican ahora el incremento de los precios son distintas de las que generaron la burbuja: “A principios de los 2000, el precio se disparó por la especulación, la construcción descontrolada y la concesión desmedida de hipotecas, mientras que ahora la subida se debe a que la oferta de inmuebles no cubre la demanda”.

Por todo ello, los expertos consideran que el estallido de la burbuja que originaría una bajada de precios no se producirá a corto plazo. Estaría ocasionada, en opinión de Riera, por un aumento de la oferta al construir más. Pero eso solo no resolvería el problema debido a que “el precio de los inmuebles nuevos suele ser más alto que el de los de segunda mano”, apunta. Cree que la solución vendría por aumentar también “el parque de viviendas de protección oficial, cuyo coste sí se puede limitar legalmente”.

De cara a los próximos trimestres, los expertos de BBVA Research prevén que se mantenga la presión sobre la demanda de vivienda y el crecimiento de las ventas debido a varios factores, como el mayor crecimiento económico, la fortaleza del mercado laboral, la recuperación de las economías extranjeras, la revisión al alza de las proyecciones demográficas y el paulatino descenso de los tipos de interés.

Esperan que tras el avance en las ventas de 2024, un 11,7%, en 2025 crezcan en torno al 9%, lo que se traduce en un volumen de ventas de 780.000 unidades. Estiman que en 2026 el crecimiento se situará alrededor del 5%, superando las 800.000 viviendas vendidas.

También descartan un estallido de la burbuja que posibilite la bajada radical de los precios este año y el próximo. Lo que sí ven es una desaceleración en la subida que llevará a cerrar 2025 con una escalada de los precios del 7,3%, mientras que en 2026 seguirán subiendo, pero menos, un 5,3%, prevén.