El mercado del alquiler en Santiago de Compostela, desbordado por la presión turística y la escasa oferta: “Casi alquilo un ático al que le faltaba la ventana del techo”

“Es una auténtica locura”. Así describe Lucía, estudiante de último curso, su experiencia buscando piso en Santiago de Compostela. “En junio ya estaba visitando pisos, pero estaban fatal, carísimos, con humedades, muebles viejos y, aun así, tenían gente interesada antes de que los vieras. Si te lo piensas un día, lo pierdes”, explica.

El relato de Lucía no es una excepción, sino el reflejo de una situación asfixiante para todos los estudiantes de la capital gallega. En el epicentro de esta crisis se encuentran las inmobiliarias del centro de Santiago, que este verano han vivido escenas que se repiten cada año, pero con mayor intensidad y anticipación. Desde las cinco de la madrugada decenas de estudiantes y familias esperan en largas colas ante las puertas de agencias como Julio Gerpe, en la Avenida de Vilagarcía, para conseguir una vivienda.

Esta acumulación de jóvenes en las puertas de las inmobiliarias compostelanas se debe a un nuevo método de adjudicación de pisos: los turnos presenciales. Se trata de un sistema en el que, todos aquellos estudiantes interesados en una vivienda para el próximo curso, deberán presentase presencialmente en la agencia para conseguir apuntarse en las listas de espera o recibir información sobre los inmuebles disponibles.

Inés, estudiante de 20 años, relata que en su búsqueda de alojamiento en Santiago llegó a visitar pisos por los que se pedían entre 280 y 290 euros por persona, pese a que las condiciones eran totalmente inaceptables. Cuenta que en uno de ellos había un colchón tirado directamente sobre el suelo, sin somier ni estructura y que la cocina y el baño “estaban sucísimos, con los grifos rotos y marcas de humedad en las paredes”. “Pregunté si podían limpiarlo antes de que entrara alguien a vivir y el casero me dijo que no lo veía necesario. En ese piso había tres personas interesadas detrás de mí”, lamenta. La situación le generó angustia y una sensación constante de urgencia: “Todo era rápido, sin garantías ni margen para pensar”.

Además, Inés recuerda con especial incomodidad una visita a un supuesto apartamento “estudio” que ni siquiera cumplía con los mínimos habitacionales. “Era un sótano sin luz natural. Tenía solo una puerta de acceso y una ventanita minúscula que daba a un patio interior sucio, y ni siquiera se podía abrir. No había ventilación. Me dijeron que eso era normal y que muchos pisos en Santiago estaban así”, relata. Lo más sorprendente para ella fue la naturalidad con la que el propietario justificaba estas condiciones: “Decía que, por ese precio, no podía ofrecer más”. En otro caso, incluso se le pidió un adelanto económico sin ver el piso: “El casero quería que hiciéramos un Bizum de reserva antes de enseñarlo, porque aseguraba que ya tenía a otros interesados. Nos presionaban para decidir a ciegas”.

Ana, que lleva tres años compartiendo piso en Santiago, confirma que estas situaciones no son excepcionales, sino cada vez más comunes. La joven expone que ha visto habitaciones anunciadas a 350 euros sin ventana, con muebles rotos o viejos y que, en una de las visitas, la habitación era tan pequeña que apenas cabía una cama individual y que no tenía armario. “Cuando pregunté si habría contrato, el casero me dijo que no hacía falta, que se hacía ‘de palabra’, que así todo era más fácil. Esa informalidad no nos protege nada como inquilinas”, afirma. También señala que los propietarios aprovechan el contexto de saturación para imponer condiciones abusivas: “Uno me dijo literalmente que, si me parecía caro, podía buscar otra cosa… sabiendo que ya no había casi nada libre en la ciudad. Es como si supieran que no tenemos otra opción”.

“Me intentaron colar un ático al que le faltaba la ventana del techo. Recordemos que en Santiago de Compostela llueve muchísimo y que a un piso le falte la ventana del techo...”, menciona Ana. “Me lo alquilaban por el módico precio de 500 euros. Lo peor de todo es que me llegué a plantear alquilarlo, porque había tan poco donde elegir que estaba desesperada”, agrega.

Datos recientes de portales inmobiliarios como Idealista y Fotocasa confirman la escalada de precios en el alquiler compostelano. Según un análisis de Idealista, los precios de alquiler en Santiago han subido un 28% en los últimos tres años, situándose en una media de 12 euros por metro cuadrado. En las zonas más cercanas al Campus Vida, la subida alcanza hasta un 35%, con alquileres que superan los 400 euros mensuales para habitaciones en pisos compartidos. La oferta, además, es cada vez más limitada: solo el 15% de las viviendas ofertadas cumplen con condiciones mínimas de habitabilidad y precio razonable para estudiantes.

Santiago de Compostela, ciudad universitaria por excelencia y destino de peregrinación internacional, se enfrenta a una paradoja cada vez más visible: mientras sus calles se llenan de turistas, sus estudiantes se quedan sin casa. El auge descontrolado de las viviendas de uso turístico, muchas de ellas ilegales, ha reducido drásticamente la oferta de pisos en alquiler para larga estancia.

Según datos del Ministerio de Derechos Sociales, Consumo y Agenda 2030, en Galicia existen más de 14.960 anuncios de viviendas turísticas en plataformas como Airbnb o Booking, de los cuales 9.125 operan sin licencia, es decir, de forma ilegal. En el caso concreto de Santiago, el Ayuntamiento solo ha concedido 66 licencias, mientras que se han detectado más de 400 anuncios activos, lo que sugiere que la mayoría de las viviendas turísticas de la ciudad funcionan al margen de la legalidad.

Informes recientes señalan que la capital gallega cuenta con aproximadamente 523 pisos turísticos activos, aunque otras fuentes elevan la cifra a más de 600. El casco histórico es el principal foco de concentración, con una vivienda turística por cada 95 habitantes, una proporción comparable a la de ciudades como Barcelona o Madrid. La “presión turística potencial” —medida en plazas turísticas por cada 1.000 habitantes— asciende a 138 en Santiago, superando incluso a destinos como Granada (124), Barcelona (116) o San Sebastián (106).

Este incremento de la oferta turística tiene consecuencias directas sobre el mercado del alquiler residencial. Entre 2014 y 2024, el precio medio del alquiler en Santiago ha subido un 55%, pasando de 390 € a más de 600 € mensuales, según el Observatorio de Vivienda de la Xunta. En la actualidad, solo un 6,78% de los pisos en alquiler están por debajo de los 600 €, mientras que en 2022 esa proporción era del 40%. A pesar de que algunos propietarios han decidido reconvertir sus pisos turísticos al mercado tradicional —lo que ha incrementado el número de viviendas disponibles en alquiler de 150 a casi 400 en dos años—, los precios siguen siendo elevados, con inmuebles que alcanzan los 1.300 o 1.400 € al mes.

Ante el encarecimiento sostenido del alquiler y la presión de los pisos turísticos, el Ayuntamiento de Santiago solicitó a finales de mayo ser declarado zona de mercado residencial tensionado, una figura recogida en la Ley estatal de Vivienda que permitiría aplicar límites a las subidas del alquiler y facilitar medidas de control sobre grandes propietarios. La petición, sin embargo, ha sido rechazada por la Xunta de Galicia, que alega deficiencias formales y exige una reformulación completa del expediente.

En un escrito remitido por el Instituto Galego de Vivenda e Solo (IGVS), la Xunta considera que la documentación presentada por el consistorio “no se ajusta a lo que exige la ley estatal de vivienda” y deja en suspensión el plazo de seis meses que tenía para resolver la solicitud. El informe firmado por el director del IGVS, Heriberto García, reclama al Ayuntamiento que “enmiende deficiencias” y elabore un nuevo diagnóstico del mercado tensionado basado exclusivamente en “estadísticas oficiales o en poder de organismos públicos”. El Gobierno gallego rechaza que parte de los datos incluidos en el documento procedan de “un conocido portal inmobiliario”, aunque el consistorio los justificaba por estar apoyados en estudios académicos “de evidente rigor y alcance”. Para la Xunta, sin embargo, “en ningún caso cabe equiparar un trabajo académico a la declaración de un ámbito como zona de mercado residencial tensionado con las consecuencias que esto comporta”.

Además, el IGVS señala que el informe municipal “echa en falta” un análisis del estado de conservación del parque de vivienda, así como referencias a la antigüedad, superficie construida o evolución de las transacciones inmobiliarias. La Xunta también requiere un nuevo trámite de información pública, lo que supone una dilación importante en el proceso, y exige documentación adicional sobre las alegaciones recibidas y su fecha de presentación.

Uno de los puntos más cuestionados por la administración autonómica es la definición de ‘gran tenedor’ incluida por el Concello, que consideraba como tales a quienes poseen cinco o más inmuebles dentro del término municipal. Raxoi basaba esta decisión en datos del padrón del IBI, según los cuales hay más de 100 inmuebles urbanos en manos de personas con entre cinco y diez propiedades. Pero el IGVS cree que esta cifra “no parece muy significativa” si se compara con el total de 56.746 viviendas existentes en la ciudad, y critica una “falta de rotundidad en la valoración” del impacto de esta medida.

Por último, también se cuestiona el contenido del plan de medidas correctoras presentado por el Ayuntamiento, que según el organismo autonómico “carece de incidencia” real y contiene actuaciones que “pueden desarrollarse directamente sin necesidad de contar con la declaración”. Además, advierte que muchas de esas medidas ya están en marcha y que otras “carecen de contenido específico”. La Xunta también niega que le corresponda a ella elaborar dicho plan, como sostiene el gobierno municipal, y recuerda que, según la Ley gallega de vivienda de 2012, esta competencia recae en los ayuntamientos. En cuanto al calendario propuesto por Raxoi, también lo ve insuficiente: “Debe incluir un calendario de implantación más concreto”, ya que el actual solo establece que las medidas se apliquen “a partir de 2025 y con el horizonte temporal de 2028”.

Mientras la Xunta y el Ayuntamiento se enredan en trámites, informes y competencias, los peregrinos llenan las calles del casco histórico y los turistas reservan estancias a 150 euros la noche en apartamentos céntricos, cientos de estudiantes recorren Santiago en busca de una cama donde pasar el curso. Muchos no buscan confort ni vistas al Obradoiro: solo una ventana que se abra, un techo que no gotee o un contrato que les proteja. En la ciudad del saber, conseguir un piso se ha convertido en una carrera de obstáculos donde, a menudo, el conocimiento no sirve de nada. Y aunque el curso universitario empieza en otoño, para muchos la verdadera selectividad se juega en verano: la del alquiler.