El aumento del 3,37% de viviendas disponibles en España se queda corto para frenar los precios en las ciudades con más demanda

La escasez de viviendas en España ha sido el detonante que ha disparado los precios hasta rebasar máximos históricos y cerrar el primer semestre del año con una subida interanual del 14% y el precio del metro cuadrado en los 2.438 euros de media en el país.

En España existe “un déficit de construcción de vivienda acumulado que no se resuelve y al que se suman miles de hogares nuevos cada año”, señala Francisco Iñareta, portavoz de la plataforma Idealista, para quien la vivienda usada “no es capaz de dar respuesta a una gigantesca demanda que no para de crecer”. A su juicio, “las compraventas están disparadas y la oferta no crece”, por lo que “tras años de falta de visión estratégica por parte de las administraciones es imprescindible que se alcancen acuerdos que permitan acelerar los procesos para dotar al mercado del volumen de viviendas que necesita”.

Los expertos de Funcas cuantifican ese déficit en 600.000 viviendas, una cifra que se tardará muchos años en conseguir. No obstante, en el primer semestre de este año, la oferta de vivienda disponible ha aumentado cerca de un 3,37% de media en España. Hay 15,33 viviendas disponibles por cada 1.000 habitantes, un 3,37% más que en enero de este año, que había 14,83, pero un 1,22% menos que en julio de 2024, cuando se contabilizaron 15,52%.

“No podemos tomarnos los datos de este semestre como un cambio de tendencia, sino como un ajuste, y habría que ver si se consolida. Por ahora, este cambio se debe a la bajada de los tipos de interés que ha aliviado el esfuerzo hipotecario, pero también parece que hay una cierta temporalidad en la oferta de vivienda, posiblemente porque los pisos de estudiantes se han vaciado y puesto a la venta”, explica Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro.

En este sentido, las ciudades de San Sebastián, Madrid y Barcelona, que son las más tensionadas por precio, no están entre las que menos oferta de vivienda tienen. En la capital donostiarra hay 9,6 viviendas libres por cada 1.000 habitantes, un dato que baja hasta las 8,7 de Madrid y sube hasta las 13,7 viviendas en la Ciudad Condal.

Eso sí, matiza Colombelli, esta “es una oferta en números absolutos que puede parecer alta, pero que tiene matices importantes, sobre todo porque buena parte de esta oferta es muy cara y hace que crezca el desplazamiento de muchos ciudadanos a segundos y terceros cinturones”.

Pamplona es actualmente la capital de provincia con menos oferta de vivienda disponible, con apenas 5,2 viviendas libres por cada 1.000 habitantes, según los últimos datos recogidos en el Barómetro de Tensión Inmobiliaria de iAhorro. Esta escasez de stock disponible sitúa a la capital navarra en una situación especialmente delicada: a pesar de no figurar entre las ciudades más tensionadas por precio, la falta de oferta puede tensionar rápidamente el mercado si la demanda se mantiene o aumenta.

La siguen en escasez de casas en venta: Toledo, con 6,2 viviendas por cada 1.000 habitantes; Huelva, con 6,7; y Jaén, con 6,9. Esta falta de vivienda es preocupante, ya que limita la capacidad de elección de los compradores y, en muchos casos, provoca un incremento de precios en las pocas propiedades que están a la venta.

Si se amplía el abanico a las ciudades que no son capitales, la localidad madrileña de Leganés es la que registra el menor número de viviendas disponibles de España, con tan solo 3,83 por cada 1.000 habitantes, aunque este dato ha subido un poco respecto al 2,62 registrado en enero. Esta falta de oferta ha hecho que los precios de los pisos disponibles en esta localidad sigan en ascenso: de los 235.500 euros que costaba de media una vivienda de 100 metros cuadrados en enero de 2025, hasta los 238.900 euros actuales.

Un caso similar es el de Móstoles. Este municipio situado en el sur de Madrid ocupa la cuarta posición de la misma lista, con 4,42 viviendas disponibles, y su precio medio también aumenta casi 5.000 euros en el primer semestre del año, desde los 213.000 euros de media para una vivienda de 100 metros cuadrados registrados en enero hasta los 217.900 euros de julio.

Ambas situaciones “son claras consecuencias de la tensión que hay en Madrid capital y de la ‘huida’ de los ciudadanos hacia la periferia para acceder a una vivienda más asequible”, argumenta Simone Colombelli.

A la cabeza del ranking de las ciudades españolas con más oferta de viviendas se coloca Orense, con 38,01 a la venta por cada 1.000 habitantes y un precio medio de 1.469 euros por metro cuadrado. Granada ocupa la segunda posición con 33,1 casas y un coste medio de 2.148 euros. Y es precisamente Orense la que también ocupa el último lugar del ranking de tensión de precios, con una puntuación de 25,5 puntos de tensión sobre 100. Esto es debido a que, ante una mayor oferta para cubrir la demanda de vivienda existente, los precios se contienen.

Otras capitales de provincia como Ciudad Real, con 29,8 viviendas por cada 1.000 habitantes y un precio medio de 1.229 euros el metro cuadrado, o Cáceres, con 29,1 viviendas y 1.228 euros el metro cuadrado, cuentan con precios medios más bajos, aunque tienen una oferta disponible también algo más baja.