El precio de la vivienda baja en Madrid y Barcelona, pero comprar una exige un salario que ronda los 4.300 euros al mes

La noticia más esperada por muchos ciudadanos que quieren comprar una casa y no pueden ya se ha producido: el precio de la vivienda en Madrid y Barcelona ha bajado en los siete primeros meses del año, eso sí, la bajada ha sido escasa en ambas capitales. En Madrid, el precio medio de una vivienda de 100 metros cuadrados ha caído un 2,8% entre enero y julio, desde los 458.900 euros a los 445.900 euros, lo que supone unos 13.000 euros menos. Aunque si se hace la comparación interanual, de julio de 2024 a julio de 2025, se ha producido una subida del 1,69%.

A pesar de la bajada de este año, las casas están lejos de ser asequibles en la capital para la gran mayoría de los ciudadanos. Una persona que quiera comprar una vivienda estándar de unos 100 metros cuadrados necesitaría un salario medio de 4.371 euros netos mensuales para poder pagar la hipoteca sin dedicar a ella más del 35% de los ingresos, como recomiendan los expertos, según recoge el último Barómetro de Tensión Inmobiliaria realizado por el comparador y asesor hipotecario iAhorro durante el primer semestre de 2025. Este sueldo deja ‘fuera de juego’ a la mayoría de los hogares.

Esta exigencia salarial se produce en un escenario con hipotecas más baratas debido a la bajada de tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) hasta colocar el precio del dinero en el 2%. Así, según datos recopilados por el comparador hipotecario, actualmente se están firmando hipotecas en España con un tipo de interés medio del 2,12% TIN, más bajo que el registrado hace seis meses, que rondaba el 2,45% TIN, y que el de hace un año del 2,9% TIN.

Algo similar a lo ocurrido en el mercado inmobiliario de Madrid, ha sucedido en Barcelona capital, donde el precio medio de la vivienda ha caído en lo que va de año unos 15.400 euros, por lo que la hipoteca media se reduce más de 120 euros al mes. Sin embargo, el salario necesario para acceder a una vivienda supera los 4.300 euros netos mensuales, una cifra muy por encima de la media nacional, que está en los 2.183 euros.

Otra de las capitales que también han visto como el coste de la vivienda ha bajado este año, tras la subida cercana al 13% del anterior, ha sido Málaga. Las casas de la capital de la Costa del Sol han experimentado una caída significativa de su precio medio, que ha pasado de los 3.249 euros el metro cuadrado en enero a los 2.959 euros en julio, 290 euros menos. La misma tendencia a la baja han tenido las cuotas hipotecarias, que han caído una media mensual de 340 euros.

“En Málaga parece que hay una cierta transferencia de vivienda que antes se destinaba a alquiler turístico, muy saturado, al mercado de la venta”, señala Simone Colombelli, director de Hipotecas de iAhorro, y este aumento de la oferta ha sido el detonante para que bajaran los precios.

Un caso aparte es el de San Sebastián, la ciudad con el mercado de la vivienda más tensionado de España, por lo que los ciudadanos que quieran comprar una vivienda de 100 metros cuadrados y soliciten una hipoteca para financiarla deben ingresar un salario medio de 5.500 euros netos al mes para no superar la ratio de endeudamiento del 35% recomendada por el Banco de España y otras instituciones.

El elevado salario que se necesita en Donostia para ser propietario se debe a que el precio medio de la vivienda roza los 5.600 euros por metro cuadrado, lo que sitúa el coste total de un piso estándar de 100 metros cuadrados por encima del medio millón de euros. Y, aunque los salarios en San Sebastián están entre los más altos del país, la escasez de suelo disponible y la alta demanda nacional y extranjera hacen cada vez más insalvable para los ciudadanos la brecha entre ingresos y precio de la vivienda.

En la parte más baja del ranking de precios se sitúa Ciudad Real, donde el coste medio de una casa de 100 metros cuadrados ronda los 128.700 euros, por lo que el salario necesario para hacer frente a una hipoteca tipo no llega a los 1.400 euros netos mensuales. La siguen otras capitales como Ourense, Zamora, Cáceres y Palencia, en todas ellas los salarios que sus ciudadanos necesitan para acceder a una hipoteca están por debajo de los 1.500 euros.

Con estos datos, explica Simone Colombelli, “se evidencia una enorme brecha inmobiliaria entre las grandes urbes y los núcleos urbanos medianos o pequeños, que puede condicionar la movilidad geográfica y el acceso a la vivienda de amplias capas de la población”.

Incide en que mientras en San Sebastián o Madrid “se necesita más del doble del salario medio nacional para comprar una vivienda estándar, en varias provincias del interior bastaría con poco más del sueldo medio local. Eso sí, cada vez se está trasladando más la tensión de precios a otras ciudades menos pobladas”.