Quién paga el IBI en una compraventa

La compraventa de un inmueble en España implica diferentes obligaciones fiscales tanto para el vendedor como para el comprador. Una de las dudas más frecuentes en estas operaciones está relacionada con el pago del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). Este tributo, gestionado a nivel municipal, suele generar dudas sobre quién debe asumirlo en el momento de transmitir la propiedad.

El IBI es un impuesto directo que grava la propiedad de bienes inmuebles urbanos, rústicos o de características especiales y su recaudación corresponde al ayuntamiento donde se encuentre ubicado el inmueble. Está regulado por el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, en el texto refundido de la Ley de Haciendas Locales. Entre sus particularidades destaca que se trata de un impuesto anual y su exigibilidad coincide con el año natural.

Según la normativa, el devengo del IBI, es decir, el momento en que surge la obligación de pagarlo, se produce el 1 de enero de cada año. Esto significa que la persona que figure como titular del inmueble en esa fecha será considerada responsable del abono del impuesto correspondiente a todo el año, independientemente de que el inmueble haya sido transmitido posteriormente. Esta regla básica está en el centro de numerosas consultas y negociaciones entre partes durante una compraventa de inmueble.

Desde JLA Notarios explican que la persona que figura como propietaria en el catastro a 1 de enero será quien, en primer término, se haga cargo de la obligación tributaria frente al ayuntamiento. Sin embargo, este asunto no queda cerrado únicamente por lo que señala la ley, ya que la práctica notarial y la jurisprudencia permiten que las partes negocien quién se responsabilizará finalmente del pago del IBI del año en curso.

La normativa concede un margen para el acuerdo entre las partes. Así, vendedor y comprador pueden pactar libremente a quién corresponde asumir este impuesto. La libertad contractual permite varias opciones: que el vendedor asuma íntegramente el IBI del año de la compraventa, que lo pague el comprador o que ambos lo abonen de manera proporcional al tiempo que cada uno haya sido propietario del inmueble a lo largo del año.

En ausencia de acuerdo expreso, la regla general es clara: el sujeto pasivo del impuesto será quien figure como titular a 1 de enero, normalmente el vendedor. Si existe un pacto en contra, por ejemplo, porque la operación se realice en los primeros meses del año y convenga al comprador asumir el pago, dicho acuerdo deberá formalizarse por escrito, preferiblemente en la escritura pública de compraventa, para evitar futuros conflictos.

Una práctica común es calcular la parte proporcional del IBI correspondiente a cada parte en función de los meses en que han disfrutado de la propiedad durante el año. De este modo, si la venta se produce, por ejemplo, en abril, el vendedor asumiría cuatro doceavas partes y el comprador el resto. En cualquier caso, para el comprador resulta aconsejable retener del importe de la compraventa la cantidad proporcional del IBI que corresponde al vendedor y abonar directamente el impuesto al ayuntamiento, evitando posibles cargas pendientes que puedan afectarle después.

La doctrina del Tribunal Supremo, a través de la sentencia de 15 de junio de 2016, opta por dar prioridad a la voluntad de las partes. En defecto de pacto, el obligado será el titular registral a 1 de enero, pero si asume el pago el vendedor, este podrá reclamar al comprador la parte proporcional correspondiente al periodo posterior a la venta. Sin embargo, el propio acuerdo podrá también establecer que no exista esa posibilidad de repercusión.

Existen particularidades si en la operación interviene un consumidor como comprador y un empresario como vendedor. El artículo 89.3.c) de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios prohíbe las cláusulas que impongan al consumidor el pago de tributos cuyo sujeto pasivo sea el empresario. En este caso, el vendedor no puede trasladar íntegramente el pago del IBI al comprador particular. Sin embargo, sí es posible acordar un reparto proporcional conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo.

Una vez formalizada la compraventa, el comprador debe comunicar al ayuntamiento el cambio de titularidad y solicitar la actualización de la domiciliación bancaria del IBI. El cambio surtirá efectos a partir del 1 de enero del año siguiente, por lo que el recibo del año en que se realiza la operación siempre corresponde al propietario existente en la fecha de devengo.