Blackstone y KKR: por qué dos fondos privados gestionan la mayor parte de la cartera pública de vivienda del ‘banco malo’

Desde su creación en 2012, la SAREB (Sociedad de Gestión de Activos Procedentes de la Reestructuración Bancaria), conocida como el “banco malo”, ha sido la encargada de liquidar los activos tóxicos de los bancos rescatados tras la crisis económica de 2008, entre ellos miles de viviendas repartidas por toda España.

Para hacer frente a esta tarea titánica, SAREB recurrió a empresas externas, conocidas como servicers, que se encargan de gestionar y vender viviendas, suelos y préstamos ligados al ladrillo.

En 2021, ante la caducidad de los contratos anteriores y en busca de más ahorro y mejores resultados, la SAREB organizó un gran concurso internacional para adjudicar la gestión y comercialización de una cartera de activos que entonces sumaba más de 25.000 millones de euros. El proceso, auditado y abierto a quince grandes firmas, tenía como meta ahorrar hasta un 20% en costes respecto al modelo anterior.

Tras analizar la experiencia, propuestas económicas y capacidades de los candidatos, SAREB eligió en 2022 a Hipoges (propiedad del fondo KKR) y Anticipa-Aliseda (de Blackstone) como los nuevos gestores.

Hipoges se quedó con el 55% del volumen, equivalente a 13.900 millones de euros, mientras que Blackstone gestionaría el 45% restante, unos 11.300 millones. La decisión supuso que SAREB prescindiera de anteriores aliados, como Haya Real Estate y Altamira, otorgando la gestión principal a estos dos fondos privados internacionales con amplia presencia en el negocio inmobiliario español y europeo.

Ambos servicers gestionaban desde grandes paquetes de viviendas destinadas a la venta —algunas habitadas, otras vacías o en alquiler social— hasta préstamos y suelos. Estos contratos se centraron en la gestión diaria y la comercialización, dejando la urbanización, la finalización de obras y la promoción inmobiliaria a otras empresas colaboradoras.

En 2025, el escenario ha cambiado. El Gobierno anunció a principios de este año la creación de una nueva empresa pública de vivienda bajo la órbita de SEPES (Sociedad Estatal de Promoción y Equipamiento de Suelo), con la misión de aumentar el parque público para alquiler asequible en España.

El objetivo: transferir desde SAREB decenas de miles de viviendas públicas y suelos -cuentan con alrededor de 37.000 viviendas en balance- para facilitar el acceso a precios justos, especialmente en zonas con gran demanda y escasez de alquiler.

En este contexto, la dirección de SAREB suspendió en marzo de año la venta de viviendas, iniciando la colaboración con SEPES para definir cuántos inmuebles cumplen los requisitos del nuevo plan público y pueden incorporarse a la empresa estatal.

Para los gestores privados esta noticia ha sido un jarro de agua fría: su volumen de negocio se reduce de forma drástica, ya que SEPES no tiene intención de subrogar los contratos vigentes con Hipoges y Anticipa-Aliseda. Así lo aclaró la directora general de SEPES, Leire Iglesias Santiago, en el Parlamento, confirmando que lanzarán sus propios contratos de servicios para gestionar las viviendas destinadas a alquiler asequible, con precios previstos entre 5 y 11 euros por metro cuadrado.

La ruptura de la gestión con los fondos Blackstone y KKR ha generado fricciones. El cambio de reglas por parte de SAREB ha provocado tensiones jurídicas, ya que muchos procesos de venta quedaron suspendidos unilateralmente, afectando incluso a operaciones con contratos firmados o señalizadas.

Los servicers reclaman ahora definir con claridad qué carteras gestionarán de aquí en adelante, ajustar las compensaciones y negociar indemnizaciones cuando proceda.

Según fuentes del sector, mientras parte de los contratos podrían prorrogarse hasta 2027, la disminución drástica de activos gestionados abre la puerta a reajustes y a que estas empresas se centren únicamente en los servicios de gestión y acondicionamiento de los inmuebles que no entren en la operación con SEPES.

En las próximas semanas, el Gobierno debe concretar qué viviendas y suelos pasarán exactamente a la nueva empresa pública, con el reto de asegurar una gestión eficaz y ajustada a la demanda.

A la espera de cómo se resuelvan las negociaciones, lo que se puede observar es que llega a su fin una etapa de dominio privado en la administración del parque público, comenzando una nueva donde el Estado recupera el protagonismo en la vivienda social en España.