Cómo se hace la venta de una parte del piso

La compra de una vivienda es una de las decisiones económicas más importantes en la vida de una persona y muchas veces estas operaciones se hacen de forma conjunta con una pareja, familiar o amigo, especialmente frente a los récords históricos que ha marcado recientemente el precio de los inmuebles. Además, los procesos de herencias dejan muchas veces a varios hermanos o otros sucesores como titulares de una casa. Esta situación, conocida legalmente como proindiviso o comunidad de bienes, da lugar a ciertas particularidades cuando un copropietario decide vender su parte de la propiedad.

La legislación española, mediante el Código Civil, establece que ningún copropietario está obligado a permanecer indefinidamente en una comunidad de bienes. Por tanto, quien tenga una participación en un inmueble puede vender su parte en cualquier momento. Sin embargo, la venta de una parte indivisa supone algunos matices legales y fiscales que conviene conocer antes de iniciar el proceso.

Existen varias alternativas para que un copropietario transmita su porcentaje de la vivienda. Las más habituales son la venta a otro copropietario, la venta a un tercero o la donación. Cada una implica su propio procedimiento y obligaciones tributarias.

Esta opción suele ser la más frecuente, ya que permite a la otra parte incrementar su porcentaje hasta alcanzar la titularidad plena del inmueble. La fórmula jurídica más habitual es la extinción de condominio. A efectos fiscales, la operación está sujeta al Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (IAJD), que varía entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la parte transmitida, dependiendo de la comunidad autónoma donde se encuentre el bien.

La extinción de condominio suele conllevar menos complicaciones que las otras opciones, porque el inmueble pasa a estar en manos de menos propietarios o, incluso, de uno solo, lo que facilita su uso y gestión.

Si los demás copropietarios no quieren o no pueden comprar la parte puesta en venta, la ley permite su transmisión a un tercero ajeno a la comunidad. En este caso, el nuevo adquirente asumirá los derechos y obligaciones inherentes a su cuota. El comprador deberá abonar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Además, el vendedor tendrá que hacer frente a la plusvalía municipal y declarar la ganancia patrimonial en su declaración de la Renta (IRPF).

Esta modalidad puede implicar dificultades prácticas, ya que el nuevo copropietario puede no ser bien recibido o surgir desacuerdos en la gestión del bien compartido debido a la entrada de un desconocido en el proindiviso.

Existe también la posibilidad de donar la parte correspondiente a otro de los copropietarios. Al tratarse de una donación, la operación no se paga y no se obtiene una contraprestación económica. Sin embargo, los receptores están obligados a pagar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones, así como la plusvalía municipal. Por su parte, el donante debe declarar la donación en el IRPF, aunque en este caso la tributación puede variar según si hay o no ganancias patrimoniales.