Casas en la playa a precio de oro: la segunda residencia en la costa se encarece un 12,1% en el último año

El precio de la vivienda en la costa española ha aumentado el último año debido a una mayor demanda impulsada por la bajada del interés de las hipotecas, el buen comportamiento del empleo y el aumento del ahorro y del turismo. Así, el valor medio en el mercado residencial -incluidas primeras y segundas residencias en la costa y excluyendo capitales de provincia- se aceleró el último año hasta alcanzar un 7,2 % interanual en el primer trimestre de 2025, según las tasaciones realizadas por Tinsa by Accumin.

Esta subida de precios fue mayor en el caso de la segunda residencia en la costa hasta pagarse el metro cuadrado a 2.970 euros, un 12,1% más que un año antes. El dato es consecuencia “de la mayor concentración de obra nueva en este segmento, orientada en los últimos años a una demanda de mayor poder adquisitivo, y también refleja las limitaciones para ampliar el parque residencial, lo que continúa generando tensiones en los precios ante el aumento de la demanda”, señala el informe Vivienda en Costa 2025 elaborado por la empresa de valoración y consultoría inmobiliaria Tinsa by Accumin. El análisis de precios, oferta y demanda contenido en el informe excluye las capitales ubicadas en el litoral, cuya actividad recoge dinámicas de mercado diferentes del reclamo del ‘sol y playa’ que caracteriza los emplazamientos en la costa.

En cuanto a las regiones, las mayores variaciones interanuales en el precio de la vivienda en la costa se registra en las Islas, con una subida del 12,8 %, seguida por la Costa Mediterránea, con una escalada del 8,9 %. El valor medio también crece en la Costa Atlántica (+6,2 %) y la Costa Norte (+5,3 %), aunque a tasas más moderadas. En todos los casos, el crecimiento se sitúa por encima de la tasa de inflación (IPC), que en el primer trimestre fue del 2,7 %.

En términos de demanda, las estadísticas de compraventas del Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana (MVAU) muestran que el litoral perdió cuota en 2024 respecto al total nacional, que se vio impulsado por la activación de las capitales. Pese a todo, la demanda se mantiene en niveles robustos y la compraventa de viviendas en los municipios de costa se incrementó un 7,2% interanual, hasta casi 199.000 transacciones. Este aumento fue generalizado en todas las zonas, con mayor intensidad en la Costa Norte (+14,4 %) y en la vertiente Atlántica de Andalucía (+9,8 %).

En términos de oferta, la actividad promotora en los municipios costeros se contrajo levemente en 2024 (-2,1% interanual) tras incrementos sucesivos desde 2021. Esta reducción se produce en todos los litorales con distintas intensidades, a excepción de la Costa Norte, en donde la actividad promotora aumentó (+22,7% anual) y el volumen de visados de obra nueva alcanza máximos de los últimos 15 años.

Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, destaca que, ante la limitada oferta de vivienda disponible, en un número relevante de zonas se observa cómo la demanda de primera residencia queda desplazada por el mayor poder adquisitivo de la demanda de segunda residencia y por la mayor rentabilidad ofrecida por el segmento vacacional. “Esto eleva los precios medios y reduce la oferta disponible de vivienda en costa. En este contexto, se vuelve clave integrar la necesidad de vivienda habitual con el uso vacacional y con las dinámicas turísticas de una forma sostenible”, afirma Arias.

La vivienda en la costa se ha revalorizado un 29% desde los mínimos postburbuja inmobiliaria (frente al 49 % de la media nacional) y se sitúa un 16% por debajo de los máximos del boom inmobiliario (frente al 12 % del conjunto del país).

Sin embargo, si se descuenta el efecto acumulado de la inflación en estas dos décadas, los datos muestran que la costa se ha revalorizado en promedio un 5% desde sus mínimos y la distancia respecto a los máximos del boom se mueve entre el -20% de las islas y el -44 % de la Costa atlántica de Andalucía.

En cuanto al precio de la segunda residencia, “el crecimiento de la vivienda vacacional en costa es superior al +7,7 % nacional y al +7,2 % de la vivienda general en la costa (excluyendo capitales) y apunta hacia una mayor concentración de obra nueva en el segmento vacacional, consistente con el foco de la actividad promotora en los últimos años, que ha orientado su producto a una demanda de mayor poder adquisitivo que permite cubrir los mayores costes de producción”, apunta Cristina Arias, directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

Los mayores precios estimados de la vivienda vacacional se sitúan en Islas Baleares, Gran Canaria, Costa Brava y Lanzarote. En el extremo inferior, con demanda vacacional principalmente nacional, se colocan tramos de Tarragona, Lugo, y La Manga del Mar Menor. El rango de precios de la vivienda vacacional es amplio a lo largo de la costa y comprende viviendas vacacionales entre 1.200 y 12.000 el metro cuadrado.

Las compraventas protagonizadas por extranjeros en las provincias de costa crecieron un 2,5 % en 2024, impulsadas mayoritariamente por residentes (+3,2 %) y en menor medida por no residentes (+1,9%). Destaca la intensidad del crecimiento en la Costa Norte (+20,1 % anual) frente al leve retroceso en las Islas (-5,5 %), si bien la cuota del mercado internacional continúa siendo más relevante en Islas y Costa Mediterránea, donde los extranjeros representan el 34% y el 28%, frente al 6% en la Costa Norte.

Las compraventas realizadas por foráneos residentes son más habituales en las Costa Norte y en la vertiente atlántica de Andalucía, mientras que los no residentes tienen mayor peso en islas y Costa Mediterránea. La nacionalidad extranjera mayoritaria en términos de volumen continúa siendo Reino Unido, seguida de Alemania. Francia reduce su cuota por detrás de Marruecos que, a su vez, incrementa su relevancia impulsada por el aumento de las compraventas de marroquíes residentes.

En términos relativos (variación interanual), aumenta el protagonismo de los compradores de Países Bajos y Polonia, así como de compradores extracomunitarios procedentes de Estados Unidos y China. Desde 2022 y condicionado por el contexto geopolítico, también se observa una mayor presencia de compradores procedentes de Ucrania, Rusia y Lituania.

El número de viviendas en alquiler turístico ha registrado un incremento generalizado en 2024, sin excepciones, según datos del INE. Destaca el aumento de la oferta por encima del 20 % interanual en Valencia (+34 %), Barcelona (+27 %), Cantabria (+25 %), Asturias (+24 %), Murcia (+24 %), Castellón (+24 %), Pontevedra (+23%) y A Coruña (+21 %).

La mayor concentración de oferta destinada al alquiler turístico se observa en Islas Canarias (13 % de su parque de alquiler), Málaga (11 %), Alicante (11 %) e Islas Baleares (7 %). En términos de rentas, el índice de precios de apartamentos turísticos en renta del INE apunta a una desaceleración de los precios del alquiler vacacional durante el último año, pareja a la moderación de la inflación. Aun así, la tendencia de estos precios continúa siendo alcista: +5,6 % interanual en el primer trimestre de 2025 (+2,9% descontando la inflación).

La red técnica de Tinsa indica que en el 54 % de las zonas, la oferta vacacional en alquiler se ha mantenido y en el 46 % restante que ha aumentado. El estancamiento de la oferta se atribuye a las medidas que muchos ayuntamientos han tomado para limitar el uso vacacional con el fin de proteger el segmento de primera residencia.

En un 24 % de las zonas se estima que el uso mayoritario dado a la vivienda vacacional es para alquiler turístico. Se trata de Islas Canarias, Ibiza en las Islas Baleares, Málaga y tramos de la costa de Castellón, Almería y Cádiz.