Qué significa sobreescriturar una vivienda y cómo hacerlo

Comprar una vivienda supone para cualquier persona una de las decisiones financieras más complejas. Entre los conceptos que suelen generar más dudas se encuentra la sobreescrituración, una práctica que algunos consideran provechosa, aunque implica ciertos riesgos que pueden afectar tanto al comprador como al vendedor.

Consiste en reflejar en la escritura de compraventa un valor superior al precio real de la operación. Si, por ejemplo, un comprador adquiere una casa por 100.000 euros, pero en la escritura figura un valor de 125.000 euros, la vivienda estaría sobreescriturada en 25.000 euros. Esta diferencia no obedece al precio pagado realmente, sino a una cifra que se declara ante notario y administración.

La razón principal es la financiación. Los bancos financian habitualmente hasta el 80% del valor de la vivienda que se refleja en la escritura o la tasación, eligiendo la cifra más baja. Al inflar el valor en la escritura, la entidad bancaria concede una cantidad mayor respecto a lo que sería el 80% del precio real. De este modo, quienes disponen de pocos ahorros llegan a cubrir la totalidad del precio de la vivienda gracias a este “truco”.

Por ejemplo, si una vivienda cuesta 100.000 euros y se escriturara por ese mismo importe, la financiación sería de 80.000 euros. Si el valor escriturado asciende a 125.000 euros, el préstamo podría alcanzar los 100.000 euros, cubriendo así el importe total de la venta, explican desde el portal Fotocasa Life.

Técnicamente, la ley no prohíbe reflejar un valor superior, pero la operación puede llamar la atención de Hacienda y de las entidades financieras. Los bancos, si detectan una discrepancia clara entre el precio de mercado y el declarado, pueden impedir la concesión de la hipoteca o aplicar condiciones más exigentes.

Además, la Agencia Tributaria podría iniciar una investigación si sospecha de una sobrevaloración deliberada, llegando incluso a imponer sanciones fiscales.

La sobreescrituración implica asumir varios riesgos, entre ellos:

• Cargas fiscales más altas: los impuestos sobre la compraventa (como el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales o el IVA) se calculan sobre el valor declarado. Al reflejar un precio más alto, el comprador pagará más en impuestos, encareciendo el coste total de la operación.
• Problemas con Hacienda: la Agencia Tributaria puede exigir pruebas del precio real pagado. Si se interpreta que ha existido fraude, se exponen a sanciones tanto los compradores como los vendedores.
• Obstáculos al vender: al revender la vivienda, si el precio es inferior al escriturado originalmente, podrían surgir complicaciones fiscales al parecer que se produce una pérdida ficticia.
• Mayor endeudamiento: aunque se obtiene más financiación, el comprador asume una deuda mayor durante toda la vida del crédito.
• Repercusiones al vendedor: el vendedor también paga impuestos (plusvalía), y al figurar una cantidad más alta en la venta, su carga tributaria aumenta.

Existen otras vías legales para acceder a más financiación:

• Negociar con el banco: algunas entidades conceden hipotecas entre el 90% y el 100% en casos muy concretos, como a funcionarios, compradores de pisos de bancos o jóvenes con aval estatal.
• Buscar avalistas: un familiar o persona de confianza que avale el préstamo puede facilitar mejores condiciones hipotecarias.
• Complementar con préstamo personal: algunas personas acuden a préstamos personales para cubrir el importe que falta, aunque esto supone asumir tipos de interés más altos.
• Ahorrar más antes de comprar: si es posible, reunir una mayor cantidad de dinero reduce la necesidad de financiación y los riesgos asociados.

Aunque la opción pueda resultar tentadora para quienes desean acceder a más financiación, los riesgos fiscales, financieros y legales suelen superar las ventajas aparentes. Asimismo, el Banco de España aconseja que la cuota hipotecaria no supere un tercio de los ingresos mensuales del comprador.