La entrada de una vivienda es el primer gran reto que afrontan aquellos que quieren comprar un piso. Se trata de la cantidad de dinero que que el comprador debe aportar de su propio bolsillo antes de firmar la hipoteca, ya que las entidades bancarias nunca suelen financiar el 100% del valor del inmueble, según explican desde el portal Idealista News.
El banco establece el importe que financiará usando el menor valor entre la tasación y el precio de compraventa, y a partir de ahí concede un porcentaje máximo, que normalmente no supera el 80% en el caso de vivienda habitual. Así, el comprador debe cubrir con sus propios ahorros la diferencia entre el precio total y la financiación obtenida.
¿Cuánto hay que dar de entrada para comprar un piso?
La regla general fija en el 20% del valor del piso el importe mínimo que el cliente debe entregar de entrada, siempre que el inmueble vaya a ser su vivienda habitual. Esta práctica se consolidó tras la crisis financiera de 2008, cuando tanto las entidades como la regulación endurecieron los criterios para evitar impagos y el sobreendeudamiento de las familias.
Si el comprador desea adquirir, por ejemplo, una segunda residencia o un local comercial, el porcentaje financiado suele bajar hasta el 60% o 70%, lo que incrementa la entrada exigida. La política de mínimos responde a criterios de prudencia bancaria y va ligada al riesgo de impago y a la titulización de las hipotecas.
Ejemplo práctico: la entrada de un piso medio
El importe de la entrada depende directamente del valor del inmueble. En el supuesto de una vivienda de 200.000 euros, la entrada mínima que se exige es de 40.000 euros (el 20%), tomando como referencia el importe menor entre la tasación y el precio pactado. Pero la cifra final siempre será superior por los gastos asociados a la compra y formalización de la hipoteca, que rondan el 10% adicional del precio del inmueble (en este caso, otros 20.000 euros)
Así, en un piso de 200.000 euros, el comprador deberá contar con unos 60.000 euros de ahorros: 40.000 para la entrada y 20.000 para gastos como impuestos, notaría, registro o gestoría. La cuantía puede variar dependiendo de los impuestos autonómicos y otros factores administrativos.
¿Se puede comprar un piso sin entrada?
Las hipotecas sin entrada han desaparecido casi por completo tras la crisis de 2008. Sólo en situaciones muy excepcionales se consigue una financiación del 90% o incluso del 100%.
Para lograrlo, las entidades exigen un perfil financiero muy solvente, garantías adicionales o que el inmueble pertenezca a la cartera de un banco. Otra alternativa son los avales ICO para determinados colectivos, siempre que se cumplan todos los requisitos establecidos.
Pagar más de entrada tiene beneficios, pero no todos pueden
Como se ha explicado, la entrada que exige la hipoteca se determina en función de cómo valore tu banco el riesgo y la operación, junto a la política comercial de la entidad. De forma general, la suma de entrada y gastos ronda el 30% del valor del piso.
En este contexto, aumentar la entrada voluntariamente puede beneficiar considerablemente al comprador. Entregar el 40% o el 50% de entrada reduce el importe del préstamo y, por tanto, los intereses a pagar, facilitando el acceso a mejores condiciones de financiación y permitiendo acortar el plazo de amortización.
No obstante, los expertos advierten de que no conviene descapitalizarse por completo y reservar un colchón de ahorros para imprevistos.
Sin embargo, la precariedad laboral y los bajos salarios dificultan mucho que los jóvenes puedan ahorrar las cantidades necesarias para acceder a una vivienda en propiedad. No solo resulta complicado aportar el 40% o 50% del valor del piso, lo que permitiría negociar mejores condiciones financieras, sino que incluso reunir el 30% mínimo que suelen exigir los bancos se convierte en una quimera para la clase trabajadora.
Así, disponer de 60.000 euros de ahorros para comprar una vivienda (en el caso de encontrar un piso por 200.000 euros que esté en buenas condiciones) resulta poco realista para gran parte de la población española
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