¿Qué es una burbuja inmobiliaria y cómo afecta al mercado de la vivienda?

Una burbuja inmobiliaria se refiere a un fenómeno en el mercado de la vivienda donde los precios suben de manera rápida e insostenible. Esto ocur re principalmente por la especulación y el exceso de demanda. La burbuja estalla cuando ya no hay compradores que puedan soportar las precios, y esto ocurre tras una crisis económica. Por ejemplo, la burbuja inmobiliaria en España más importante comenzó en 1997 y duró hasta 2007 cuando la vivienda alcanzó su pico de precios. En 2008 estalló la crisis económica mundial y también inmobiliaria, que duró hasta 2013. En una situación así, los precios caen brucamente.

Actualmente, la cuestión de si se está produciendo una nueva burbuja inmobiliaria es una preocupación creciente en el mercado (aunque para el Banco de España estamos lejos de ello). Lo que está claro es que el precio de la vivienda está por las nubes: ha registrado un aumento del 12,2% en el primer trimestre de 2024, la mayor subida en 18 años, según el INE.

Este ascenso se suma al aumento del 2,4% en el salario medio, lo que está provocando una pérdida de poder adquisitivo para muchas personas. A este panorama se le suman también las 44 subidas consecutivas del precio de la vivienda.

Uno de los principales factores detrás de este encarecimiento es el desajuste entre la oferta y la demanda. Mientras que la demanda de vivienda sigue creciendo, la oferta no consigue cubrir esa necesidad. En el caso de la obra nueva, según Fotocasa, la producción anual de viviendas no pasa de las 100.000 unidades, muy por debajo de los 200.000 nuevos hogares necesarios cada año.

Este déficit provoca que los precios sigan subiendo, especialmente en zonas urbanas y costeras, donde la demanda es más alta. Otro factor relevante es el crecimiento de los hogares unipersonales. Según datos del INE, en 2024 había 5,4 millones de personas viviendo solas, lo que representa el 28,1% de los hogares.

El Banco Central Europeo (BCE) ha jugado un papel crucial en la situación del mercado inmobiliario. A partir de mediados de 2024, los tipos de interés han bajado al 2%, el nivel más bajo desde 2023. Esto ha reducido el coste de las hipotecas y ha facilitado el acceso al crédito. Este hecho impulsa aún más la demanda, ya que los ciudadanos pueden acceder a préstamos más baratos.

Por ejemplo, para un préstamo de 150.000 euros a 30 años, la cuota mensual ha disminuido de 669 euros a 608 euros, lo que supone un ahorro anual de unos 732 euros, según Fotocasa. Este factor clave para que más personas adquieran vivienda ha aumentado la presión sobre los precios, sobre todo en grandes ciudades.

Además del desajuste entre oferta y demanda, la falta de suelo disponible para construir nuevas viviendas está empeorando la situación. En este sentido, también la escasez de profesionales cualificados y el encarecimiento de materiales como el hormigón y el acero corrugado han elevado los costes de construcción, que aumentaron un 4,2% en 2024, reflejando una subida de casi un 40% desde 2020, según datos del ACR.

A pesar del aumento de los precios, los expertos coinciden en que no estamos ante una burbuja inmobiliaria. Según María Matos, directora de estudios de Fotocasa, esta escalada de precios responde a factores reales como la escasez de oferta y la creciente demanda, y no a una especulación desmesurada como en la crisis de 2008.