Qué pasa cuando ya no hay más prórrogas del contrato de alquiler

Cuando tienes una vivienda para alquilar, muchos inquilinos presuponen que la renovación del contrato es un trámite sencillo y automático. Sin embargo, la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece una serie de límites que, al superarse, abren la puerta a nuevas situaciones y dudas tanto para residentes como para propietarios. En estas situaciones, muchos se preguntan cuáles son los pasos a seguir cuando ya se agotan todas las prórrogas legales del contrato de alquiler.

La regulación de los contratos de alquiler en España contempla varias fases de prórroga, con la intención de equilibrar los derechos entre arrendadores e inquilinos. Pero antes, es importante saber cuáles son las diferentes etapas de la prórroga y cómo funcionan.

En primer lugar, existe la prórroga obligatoria. Este periodo cubre los primeros cinco años del contrato si el propietario es una persona física, o siete años en el caso de que sea una empresa. Si el contrato inicial se firmó por un plazo más corto, la renovación se activa automáticamente cada año hasta alcanzar esos cinco o siete años, siempre que ninguna de las partes exprese su voluntad de terminar el arrendamiento.

Transcurrido ese plazo mínimo, entra en juego la llamada prórroga tácita. Si ni el arrendador ni el inquilino comunica su deseo de no renovar el contrato de alquiler con suficiente antelación, el contrato se prorroga anualmente, durante un máximo de tres años, y se mantienen las mismas condiciones.

Por último, en ciertos supuestos extraordinarios puede solicitarse una prórroga adicional de carácter excepcional. Este mecanismo se reserva para situaciones sociales que requieren protección excepcional, como la acreditación de vulnerabilidad. Ante este escenario, según un análisis de Fotocasa, la persona inquilina puede acceder a una extensión máxima de un año en casos acreditados por los servicios sociales y únicamente cuando el propietario sea un gran tenedor.

Al agotarse todas las prórrogas, tanto las obligatorias como las tácitas, e incluso la extraordinaria si ha sido concedida, la continuidad del inquilino en la vivienda depende de la voluntad y el acuerdo entre las partes. Las opciones legales y prácticas se definen por la comunicación y la predisposición de cada uno.

Si el contrato llega a término y ni el propietario ni el inquilino manifiestan por escrito su voluntad de rescindir o renovar, la relación contractual no desaparece de inmediato. Comúnmente, se produce una situación conocida como tácita reconducción, prevista en el Código Civil.

En la práctica, esto implica la continuación del arrendamiento bajo las mismas condiciones, aunque sin la cobertura de un nuevo contrato de alquiler. El pago de la renta y demás obligaciones persiste, salvo que alguna de las partes comunique su decisión de dar por finalizado el arrendamiento.

Si el arrendador expresa su deseo de poner fin al contrato al concluir las prórrogas, debe notificarlo al inquilino con al menos cuatro meses de antelación respecto a la fecha de finalización del contrato. Esta notificación debe realizarse de forma fehaciente, preferentemente por escrito y con acuse de recibo para evitar reclamaciones posteriores.

Si el preaviso no se respeta, el contrato se renovará automáticamente por un año más, hasta un máximo de tres años. En ese lapso, el inquilino también puede desistir, pero deberá avisar al propietario con una antelación mínima de 30 días.

Aun así, en ningún caso el propietario puede exigir la entrega de la vivienda antes de la fecha pactada o ignorando estos plazos legales. Si se fuerza la salida sin causa justificada y sin respetar los procedimientos, se trataría de un desahucio improcedente y el inquilino podría recurrir a la vía judicial para defender sus derechos.

La figura del desistimiento también protege al residente. Si en mitad de esta situación el inquilino desea abandonar el piso, la ley le ampara siempre que comunique su intención con al menos 30 días de antelación y se hayan cumplido los plazos mínimos de contrato.

Además, los expertos inmobiliarios recomiendan ser precavidos cuando se acerca la expiración definitiva del contrato. La primera es revisar detenidamente el documento original de arrendamiento, ya que algunos contratos pueden añadir cláusulas específicas sobre penalizaciones o preavisos, más estrictas, pero legales si no suponen una renuncia a derechos irrenunciables.

Tanto arrendador como arrendatario deben comunicar por escrito cualquier decisión relativa a la finalización o prórroga del contrato, y tienen que garantizar que se ha recibido la información correctamente. Actuar con previsión evita malentendidos y sorpresas desagradables. Asimismo, mantener una conversación directa y cordial suele facilitar una saluda acordada para ambas partes, evitando disputas.