Qué es la división horizontal de un inmueble: requisitos y consideraciones para los propietarios

La división horizontal es un término clave para entender la distribución de propiedades y derechos dentro de los inmuebles. Este concepto, fundamental en el ámbito inmobiliario, determina cómo un edificio o una estructura pueden ser compartidos por diferentes propietarios, asegurando que daca uno posea su porción individual del inmueble mientras comparten los espacios comunes con otros.

Esta práctica es muy habitual en comunidades de vecinos y propiedades verticales, donde la claridad en la propiedad es esencial para mantener una convivencia sin conflictos.

La división horizontal se refiere a la segmentación de un inmueble en varias unidades registrales independientes. Estos pueden ser pisos, locales comerciales, plazas de garaje, trasteros, entre otros. Cada propietario de estas unidades no solo tiene derechos sobre su espacio privado, sino que también comparte la propiedad de las zonas comunes del edificio, como jardines, entradas o áreas recreativas.

Un elemento crucial en la aplicación de la división horizontal radica en su legalización. Es obligatorio registrar esta configuración en el Registro de la Propiedad, para asegurar la protección legal de las unidades y los derechos compartidos. Para oficializar este proceso, es necesaria la intervención de un notario, para que certifique la autenticidad y el cumplimiento de la normativa establecida.

De igual manera, vivir bajo un régimen de división horizontal implica que cualquier modificación importante en el inmueble, como una reforma, debe contar con la aprobación de la comunidad de vecinos. Tal y como indican desde Alia Tasaciones, sin este acuerdo, cualquier alteración estructural podría ser considerada fuera de la ley, lo cual podría generar conflictos legales y de convivencia.

Para llevar a cabo una división horizontal, existen varias etapas. En un principio, se requiere el consenso unánime de la comunidad de propietarios para cualquier modificación que afecte a las partes comunes o cambie el uso del edificio. Esta decisión no solo debe reflejarse en los estatus de la comunidad, sino que también necesitará el visto bueno del Ayuntamiento local, alineándose así a las normativas urbanísticas del lugar.

Por otro lado, las licencias varían dependiendo del tipo de edificio y la antigüedad del mismo. En edificios de nueva construcción, se debe presentar un proyecto arquitectónico ante un notario, mientras que en propiedades más antiguas, puede ser necesario un proyecto técnico si se realizan modificaciones importantes. Esto asegura que se mantenga la coherencia estructural y se cumpla con las normativas como el Código Técnico de la Edificación.

El proceso de división horizontal está intrínsecamente ligado a un entramado legal que busca proteger tanto al propietario individual como a la comunidad en su conjunto. Un aspecto crítico de este procedimiento es la elaboración de la escritura de división horizontal.

Este documento detalla no solo la descripción de cada unidad y sus zonas comunes, sino que además se fija la asignación de cuotas de participación. Estas cuotas son esenciales, ya que determinan la proporción de gastos comunes de los que cada propietario es responsable.

Asimismo, es imprescindible que este escrito esté autorizado por un notario. En casos donde hay más de cuatro propietarios, esta escritura se convierte en un requisito obligatorio. Además, en inmuebles nuevos se deberá contar con una licencia de obras que regule la distribución del edificio y defina los espacios privados y comunes.

El proceso no está exento de costes asociados. Uno de los impuestos más relevantes en el ámbito de la división horizontal es el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Este tributo debe ser saldado para completar el proceso de registro de la propiedad modificada. Por supuesto, el coste total variará dependiendo de factores como la ubicación del inmueble y la naturaleza de las modificaciones realizadas.

Además de los gastos fiscales, los propietarios deberán contemplar la contratación de profesionales como arquitectos o arquitectos técnicos que se encarguen de redactar el proyecto necesario para obtener los permisos municipales correspondientes.