El Banco de España advierte a compradores y propietarios que la vivienda está sobrevalorada entre un 1,1% y un 8,5%, pero no habla de burbuja

El aumento de la demanda de vivienda y la escasa oferta en el mercado, que disparó en 2024 los precios, han producido una sobrevaloración de las casas de entre el 1,1 y el 8,5%, advierte el Banco de España en su último Informe de Estabilidad Financiera. Señala que “el precio medio de la vivienda en España se encontraba al final de 2024 algo por encima de su nivel de equilibrio de largo plazo, entre el 1,1% y el 8,5%, frente a un rango estimado del 0,8% al 4,8% seis meses antes”.

El informe recoge que la actividad en el mercado de la vivienda mantuvo un elevado dinamismo en el segundo semestre de 2024, en que se firmaron 367 mil operaciones de compraventa ante notario, un 2,3% más que en el primer semestre y un 16,6% más que en el mismo período de 2023. Explica que los precios han seguido presionado al alza, en un contexto de “demanda vigorosa y una oferta relativamente más rígida”.

En este escenario, los precios se situaron a finales de 2924 un 11,5% por encima del valor previo a la crisis sanitaria del Covid-19, en niveles similares a los de 2004, pero permanecen un 22% por debajo de su nivel máximo anterior, alcanzado durante la crisis financiera global de 2007. Por segmentos, el precio de las casas nuevas continuó mostrando una revalorización más intensa, con un avance del 11% interanual en el segundo semestre de 2024, su mayor alza desde 2007. Mientras que el de la vivienda de segunda mano creció un 9,5% en el mismo período.

En su informe, el supervisor advierte del riesgo que puede suponer en términos macroeconómicos el “potencial agravamiento de los problemas de accesibilidad a la vivienda” ocasionado por la subida de precios, que “podría llegar a constituir un cuello de botella para el crecimiento” del país al limitar la movilidad laboral y las mayores ganancias de competitividad y productividad asociadas,

En términos de financiación, el Banco de España señala que los criterios de concesión de las nuevas hipotecas a hogares para la compra de una casa se mantuvieron relativamente estables en 2024. Mientras que el flujo de crédito nuevo aumentó un 34,6% en el último trimestre y en el primer trimestre de este año se ha acelerado al 39,9%. A pesar de esta escalada, considera que su peso con relación al PIB y al crédito total permanece alejado de los máximos que alcanzó en 2006, antes de la crisis financiera, y también de los de finales de los años 90.

En cuanto al saldo del crédito destinado a la compra de vivienda creció un 0,5% interanual en el cuarto trimestre de 2024, tras dos años de descensos debido al endurecimiento de la política monetaria. Mientras que en el primer trimestre de 2025, ha aumentado un 1,3 % más.

El informe también indica que los hogares y las empresas españolas han fortalecido su situación financiera y presentan niveles de endeudamiento reducidos en la comparativa histórica, al contrario que las administraciones públicas, que corren el riesgo de endeudarse más con el incremento del gasto militar.

Argumenta que la decisión del Banco Central Europeo de bajar los tipos de interés ha reducido la carga sobre la renta para hogares y empresas, aunque permanece en el entorno de los niveles más elevados de la última década. Incide en que la carga por intereses disminuyó ligeramente hasta situarse en el 2,6% de la renta de los hogares en el cuarto trimestre de 2024 y espera que siga reduciéndose en 2025.

En la segunda mitad de 2024, el ahorro de los hogares se mantuvo en niveles elevados hasta situarse en el 13,8% de la renta en la segunda mitad de 2024. Mientras que su endeudamiento continuó descendiendo y la ratio de deuda sobre renta se situó en el 67,9% a finales de ese año, nivel que no se veía desde el año 2000.

El porcentaje estimado de hogares endeudados que tienen una carga financiera superior al 40% de la renta se ha reducido un punto porcentual desde 2022, hasta situarse en el 7,4% en 2024, una merma que ha sido mayor entre los hogares con menores ingresos, 3,1 puntos porcentuales. Sin embargo, las administraciones públicas tienen una ratio de endeudamiento sobre el PIB del 101,8%, pese a que en 2024 se redujo en 3,3 puntos porcentuales, y el déficit público se situó en el 3,2 % del PIB en 2024, tres décimas menos que un año antes.

En este contexto, el Banco de España advierte de que, si se materializan los riesgos geopolíticos ocurridos en los últimos tiempos, perjudicarían a la renta de hogares y empresas, y reduciría la capacidad de pago de sus obligaciones financieras, lo que provocaría para el sector bancario un mayor coste por provisiones por deterioros del riesgo de crédito.

Además, el incremento de los costes financieros presionaría la carga por intereses y la calidad crediticia de hogares y empresas, y el sector bancario afrontaría una financiación más cara y su rentabilidad iría a la baja por el deterioro de la calidad crediticia.