Las dos caras del tope al alquiler: bajan los precios un 6% de media, pero esquilma la oferta de casas en renta

Una de las medidas recogidas en la ley de vivienda que está empezando a dar resultados positivos para los inquilinos es la declaración de zonas de mercado residencial tensionado, que permite limitar la subida del precio del alquiler en los nuevos contratos. Cataluña fue la primera comunidad en solicitar esta declaración, en marzo de 2024, y los precios de las rentas en la región han bajado un 6% de media, según ha informado la ministra de Vivienda y Agenda Urbana Isabel Rodríguez.

Ante estos resultados, otras dos regiones se han subido a la ola y en lo que va de año han solicitado topar el alquiler municipios del País Vasco y Navarra. Entre las localidades vascas están Errentería, que fue la primera en hacerlo, en enero de este año, a la que se han unido Lasarte-Oria, Zumaya, Irún y Baracaldo. San Sebastián es el último municipio que se unirá a las zonas tensionadas en el País Vasco, tras remitir su solicitud al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.

En cuanto a Navarra, acaba de hacer una declaración conjunta de 21 municipios que cumplen con los requisitos para ser declarados zonas de mercado residencial tensionadas, entre los que se encuentran Pamplona, Tudela, Valle de Egüés, Burlada o Barañáin. También Santiago de Compostela oficializó ayer lunes la petición a la Xunta de Galicia para declarar la ciudad como zona tensionada. Además, ciudades como Bilbao, Vitoria, o Las Palmas de Gran Canaria están tramitando si cumplen con los requisitos, pero para implantar el tope dependen del gobierno de cada Comunidad Autónoma, ya que los ayuntamientos no pueden aplicar los límites de contención de precios de las rentas. La potestad corresponde al Ejecutivo autonómico.

Por el momento, las comunidades autónomas gobernadas por el PP se niegan a solicitar la declaración de zonas tensionadas, sin embargo, Isabel Rodríguez está convencida de que el partido de la oposición acabará por aplicar la restricción de precios en esas regiones “cuando la evidencia se imponga”.

Cataluña fue la avanzadilla y en marzo de 2024 declaró tensionados 140 municipios de la región, entre los que se encontraban las cuatro capitales de provincia y el Área metropolitana de Barcelona. Siete meses después, en octubre, volvió a solicitarla para 131 municipios más, sumando un total de 271, lo que afecta al 90% de la población de la comunidad. La decisión de la Generalitat ha beneficiado a estos municipios que, según Rodríguez, han experimentado una caída de los alquileres del 6% de media, mientras que en los que han subido las rentas, la escalada ha sido, en general, menor que en otras localidades que no tienen implantado el tope de precios.

El ejemplo que mejor ilustra estas bajadas es Lleida, que fue la única capital de las 50 del país que cerró abril con una bajada del precio del alquiler del 2,3% en el último año, según datos de idealista, frente a la subida del 10% de la media del país, mientras que Girona fue la capital que menor subida experimentó, un 2,4%.

Por lo que respecta a las provincias, los alquileres subieron en 49 y también fue Lleida en la única que bajaron, un 1,8%. Un dato a tener en cuenta es que Guipúzcoa, con municipios que han solicitado la declaración de zonas tensionadas, fue la provincia donde menos subieron las rentas, un 1,4%, mientras que Navarra, que está en la misma situación, fue la tercera con menor escalada, un 3,5%.

A pesar del comportamiento del alquiler a la baja en algunos de los municipios donde se ha aplicado el índice de precios de referencia para regular el precio del alquiler, recogido en la ley de vivienda que ahora cumple dos años, las rentas siguen en máximos históricos debido a la escasa oferta de viviendas y a una elevada demanda. Según fuentes de idealista, “el mercado se encuentra totalmente tensionado, con 25 capitales de provincia firmando rentas en máximos históricos, y donde la oferta de vivienda en alquiler ha vuelto a caer un 3% a nivel nacional en el primer trimestre de este año. Aunque alguna capital destacada ha recuperado stock en el arranque de 2025, es ninguna de las áreas declaradas como tensionadas”.

Inciden en que mientras la oferta de viviendas en alquiler merma, “la demanda no da respiro y sigue creciendo el número de interesados que compiten por cerrar un contrato de alquiler, con 35 personas de media que ‘pelearon’ por ser el inquilino elegido entre enero y marzo de este año”.

En la misma línea se pronuncia María Matos, directora de Estudios y portavoz de Fotocasa. Argumenta que “la ley de vivienda beneficia a los inquilinos que tienen un contrato en vigor, al evitar subidas anuales de precio desorbitadas en sus contratos. Sin embargo, para los potenciales inquilinos que buscan un alquiler, las consecuencias de su puesta en marcha han sido perjudiciales, ya que indirectamente ha causado la retirada de más del 30% la oferta de arrendamiento disponible ocasionando grandes tensiones en los precios y creando un mercado muy compacto y de poca rotación”.

Reconoce que ahora, las dificultades de acceso a la vivienda en alquiler son “peores” que antes de la ley y destaca que “resulta muy relevante la tendencia detectada de contracción de oferta por parte de los propietarios al percibir que esta normativa desincentiva no solo invertir en mejorar esa vivienda en alquiler, sino mantenerla en el mercado de larga duración al suponer un límite a la rentabilidad”.

Desde el Observatorio del Alquiler ponen cifras a la caída de la oferta y señalan que Barcelona, en los dos últimos años, ha perdido unas 28.000 viviendas, la cifra “más destacada” del país, mientras, según sus datos, la presión alcanza los 341 interesados por piso.

También Arantxa Goenaga, socia de AF Legis, es tajante al respecto y señala que en Cataluña, tras limitar los precios del alquiler, “muchos propietarios retiraron sus pisos del mercado, reduciendo la oferta y dificultando aún más el acceso a la vivienda”.