La vivienda puede convertirse en un “cuello de botella” para la economía y en un problema social de “primera magnitud”, advierte el Banco de España

El acceso a la vivienda es el primer problema para los españoles, según ha publicado el último barómetro del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS), y uno de los principales desafíos para la economía española, reconoce el Banco de España en su Informe Anual 2024. Sus autores señalan que las dificultades asociadas al acceso a la vivienda que sufren determinados colectivos y los habitantes de ciertas regiones del país han aumentado en los últimos años hasta producir “efectos sociales y económicos adversos”, agravados por la escasa oferta de vivienda, la creciente demanda y la subida de los precios.

Estos desequilibrios en el mercado de inmobiliario están lejos de solucionarse a corto plazo, indica el informe, por lo que si no se abordan de forma “decidida y holística”, pueden convertirse en un “evidente cuello de botella para la economía española por el lado de la oferta y en un problema social de primera magnitud en nuestro país”.

Esto se explica porque mientras la oferta de vivienda es cada vez más escasa, la demanda se mantiene robusta debido al dinamismo demográfico, las adquisiciones de no residentes y un contexto macroeconómico favorable. El informe destaca el dinamismo de los flujos migratorios en el incremento de la demanda. Así, la población residente en España mantuvo un crecimiento en 2024 del 0,9% debido a la llegada de nuevos residentes de origen extranjero, frente a la progresiva disminución de los nacidos en el país. A ello se suma la creación de nuevos hogares que demandan viviendas en alquiler y en propiedad, que en 2024 alcanzaron los 180.000.

En este contexto, la compra de casas por no residentes supuso el 8,4% del total de operaciones en 2024. Ello hizo que en el conjunto del parque de viviendas, las pertenecientes extranjeros no residentes supere el medio millón y suponga el 2% del total. Esta cifra se eleva en las zonas turísticas hasta alcanzar el 11% en la provincia de Alicante y el 8,5% en la de Málaga.

Junto a los compradores no residentes, el alquiler turístico supone una presión adicional de demanda en las zonas turísticas y en los centros de las grandes ciudades. Según estima el supervisor, las viviendas turísticas aumentaron el año pasado en 50.000 respecto a 2023.

El hambre por el ladrillo estuvo impulsada el año pasado por el crecimiento del empleo, un 2,2%, y de la renta bruta disponible per cápita, un 3,5%, indica el informe, que destaca una mejora de la situación patrimonial de los hogares, una relajación de las condiciones de acceso a la financiación hipotecaria y una progresiva reducción de los tipos de interés, factores, todos ellos, “que contribuyen a impulsar la demanda de vivienda en propiedad”. Así, el número de visados de obra nueva alcanzó el año pasado 127.500 viviendas, con un crecimiento anual del 16,7%. Esta escalada se debió a un aumento de la construcción de viviendas en bloque (20%), frente a un menor crecimiento de las unifamiliares (5%).

Otra consecuencia del dinamismo en el mercado de la vivienda hizo que el empleo en las actividades inmobiliarias y en la construcción se incrementara hasta el 8,2% del total, frente al 7,5% en la Unión Económica y Monetaria (UEM), y la inversión residencial se situó, en línea con la de la UEM, en el 5,8% del PIB. No obstante, el informe advierte que “este aumento de la actividad inmobiliaria podría verse limitado por una escasez relativa de mano de obra cualificada para la construcción de vivienda residencial”.

En cuanto al número de visados de rehabilitación de viviendas se incrementó un 7,3%, hasta los 24.000. Sin embargo, estas cifras se encuentran significativamente por debajo de los objetivos anuales del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia español, que planteaba alcanzar las 300.000 viviendas anuales hasta 2030.

El año pasado también se construyeron más viviendas protegidas. Eso sí, hay que tener en cuenta que los niveles de partida eran reducidos. El número de casas protegidas con calificación definitiva promovidas en los planes estatales y autonómicos aumentó en 5.500 unidades en 2024, hasta las 14.500 viviendas. Asimismo, las casas protegidas iniciadas, cuya finalización se materializará en los próximos dos años, crecieron en unas 11.500 unidades y se situaron en torno a las 24.000.

Un requisito imprescindible para la construcción de viviendas libres y protegidas es tener suelo urbano disponible y, según el informe, en los últimos años no se han producido grandes desarrollos urbanísticos en las distintas fases de desarrollo de suelo que hayan aumentado la producción de suelo finalista en las grandes áreas urbanas.

La construcción de viviendas, aunque ha aumentado, no ha podido absorber una demanda al alza. Datos del Banco de España estiman que las adquisiciones de vivienda crecieron con fuerza en 2024 y alcanzaron un volumen de operaciones en torno a las 715.000. Esta cuantía supone un crecimiento anual de las compraventas del 12%, que se sustenta en el dinamismo del mercado de segunda mano, segmento en el que se concentra cerca de un 90% de las transacciones.

Al calor de la demanda se encarecieron los precios, lo que hizo que la tasa de crecimiento interanual del precio medio de la vivienda en términos reales alcanzara el 8,7% en el último trimestre de 2024. Este aumento sitúa el acumulado de los precios reales en un 39,8% desde el mínimo registrado en el primer trimestre de 2014. En este período, el precio real de las casas nuevas se ha encarecido a un mayor ritmo, el 62,1%, que el de la vivienda usada, que lo ha hecho un 36,4%.

Los precios del alquiler también subieron en 2024 y seguirán haciéndolo este año. Según los indicadores avanzados para 2024 y el primer trimestre de 2025, basados en precios de oferta del alquiler de los principales portales inmobiliarios, este incremento rondará el 10% en términos nominales.

En cuanto a la financiación de la vivienda, los nuevos compradores están aprovechando la rebaja en las hipotecas que han llevado a cabo los bancos ante los recortes de tipos de interés realizados por el BCE. Aún así, la subida de precios hace que a determinados colectivos les sea prácticamente imposible acceder a una vivienda en venta. Este es el caso de los jóvenes.

Según el Banco de España, aunque en los últimos años los salarios medios reales de los empleados jóvenes se han incrementado a un mayor ritmo que el del resto de los asalariados, el crecimiento acumulado de los precios reales de compra y alquiler de vivienda ha sido mayor. Al mismo tiempo, a pesar de las mejoras recientes de su situación laboral, los jóvenes de hasta 30 años aún presentaron en 2024 una reducida tasa de empleo, el 43,2%, y elevadas tasas de paro y ratios de parcialidad, un 20,2% y un 25,3%, respectivamente, frente al 11,3% y el 13,6% para el conjunto de la economía.

Según el informe “esta situación laboral de los jóvenes dificulta su acceso tanto al crédito hipotecario como a la vivienda de alquiler”. Unas dificultades explican el retraso en la edad de emancipación de los jóvenes desde 2008 y la caída del peso relativo de la compra de vivienda por parte de compradores de entre 18 y 30 años, ratio que se ha reducido desde el 24,5% en 2007 hasta el 10,4% en 2024.

Para minimizar los riesgos que puede suponer el problema de la vivienda para la economía española y aumentar su oferta, el informe del Banco de España recomienda llevar a cabo cinco actuaciones de política económica “efectivas”, entre las que destaca articular un marco regulatorio y contractual estable que garantice la seguridad jurídica en el mercado de la vivienda y fomentar la colaboración público-privada para incrementar de manera sostenida el parque de alquiler residencial a precios asequibles.

Las otras tres recomendaciones están encaminadas a reducir fricciones administrativas y regulatorias en la producción de suelo o la construcción de vivienda, aminorar los costes de producción de pisos a través del impulso de la construcción industrializada, y, por último, diseñar nuevos programas de aseguramiento público y de compensación de rentas del alquiler para los arrendadores.