La escasez de vivienda en Madrid y los precios transforman los comercios en casas: de 62 locales reconvertidos hace dos décadas hasta los 8.400 de ahora

Hace años, pasear por una de las calles del barrio de Buenavista, en el madrileño distrito de Carabanchel, siempre implicaba ver una tienda de chuches, una cristalería o un bazar. “Hoy en día esa ya no existe, ahora esos comercios son viviendas”, resume Francisco Javier a Infobae España. Este hombre, que lleva más de 30 años viviendo en este distrito —de los 21 de Madrid, es el más poblado—, ha visto cómo estos locales han dejado serlo para transformarse en viviendas a ras del suelo. Pero en la capital se cuentan por miles: a fecha de 30 de abril, un total de 8.402 comercios han sido transformados en viviendas, según datos proporcionados por el Ayuntamiento.

Carabanchel no es el distrito que tiene más locales reconvertidos. A la cabeza se encuentra Puente de Vallecas, con 1.902 antiguos comercios en los que ahora vive gente; seguido de Latina, con 971; Tetuán, con 830; y Ciudad Lineal, con 756. Carabanchel se sitúa en el quinto puesto.

El fenómeno nació hace exactamente dos décadas. Todo arrancó con el objetivo de “revitalizar el distrito Centro”, como detalla a este medio el consultor inmobiliario Ignacio Salamanca, que explica que el Gobierno municipal de Alberto Ruiz-Gallardón aprobó una medida que permitía acondicionar los locales como viviendas. “Abundaban los locales vacíos porque los negocios cerraban. Las restricciones de funcionamiento, la oposición vecinal a la implantación de determinados usos y la pérdida del pequeño comercio en aquel momento estaban suponiendo un deterioro del centro de Madrid que había que parar”, apunta.

Una noticia del diario El Mundo de mayo de 2005 señala que en 2004 se transformaron 62 bajos comerciales en vivienda, según datos municipales. La cifra actual es 134 veces mayor que en ese entonces, pero el objetivo es el mismo que hace años. “Los propietarios obtienen mayores rentas y más regulares del uso residencial que del comercial”, apunta Salamanca. La explicación es relativamente sencilla: el comercio de barrio “se ha reducido mucho” y los locales comerciales fuera de la M-30 “se han devaluado”, como señala Félix Lores, economista y analista de Real Estate en BBVA Research.

Aquí también entra en juego el poder adquisitivo: según Lores, aquellas personas que buscan vivienda en el centro de la capital “suelen ser de mayor poder adquisitivo y no estarían dispuestas en vivir en este tipo de alojamientos”.

Como se aprecia en el mapa, el top 5 de los distritos con mayor número de bajos transformados están fuera de la almendra central de Madrid, con la excepción de Tetuán. Los expertos destacan que los locales dentro de la M-30 tienen más opciones comerciales, y por eso “no se transforman tanto en viviendas”.

“Cada vez es más difícil que un negocio en esos locales a pie de calle tenga éxito, por lo que transformarlos en el contexto actual de escasez de oferta y de precios elevados es una opción rentable”, añade Lores. En casos como en Tetuán, Salamanca compartió anteriormente con Infobae España que distritos como este están sufriendo ahora la construcción de “pequeñas promociones de micro viviendas de un dormitorio, como mucho de dos”.

Pero el auge llegó cuando empezaron a dispararse los precios de los alquileres, “sobre todo a partir de 2016″, comenta Javier Gil, experto en economía política, vivienda e investigador en el CSIC. ”Los precios de alquileres han subido tanto que la población se ha visto expulsada hacia la periferia. Eso ha generado mucha presión sobre los comercios locales que no aguantan”, añade. Sin embargo, expertos como Salamanca señalan que “no hay más demanda” en las mal llamadas “zonas obreras”, pero a la hora de elegir una vivienda “pueden preferir una planta baja renovada y con mejor pinta que un tercero sin ascensor y obsoleto”. “Hay que recordar que no hace muchos barrios como Malasaña, Chueca, Lavapiés, Carabanchelo Latina eran zonas económicas. Ahora resulta que Carabanchel es Brooklyn y el paseo de la Ermita del Santo es tendencia”, añade.

A esto hay que sumarle que, desde noviembre de 2023, Madrid actualizó las normas urbanísticas para construir viviendas en locales. Se incrementó de 38 a 40 metros cuadrados la superficie mínima para construir y se eliminó la posibilidad de construir estudios-apartamentos de 25 m². “Las viviendas muy pequeñas tienen un precio por metro cuadrado más alto que las viviendas pequeñas”, detalla Salamanca.